Header ads

Phân biệt thế nào là một chung cư cao cấp có tiện nghi

Phối cảnh chung cư  Dolphin Plaza

Mình bắt đầu tham gia thiết kế chung cư từ ngày mới ra trường, đến giờ cũng 20 năm rồi. Hồi đó chung cư ( CC)  mới chỉ có lác đác ở  Hà Nội (HN), mới có vài khu Linh Đàm, Định Công. Mình cũng tham gia biên tập 2 cuốn sách về thiết kế chung cư, qua đó cũng hiểu thêm nhiều thứ về mặt lý thuyết, từ loại nhà tập thể 18m2 đến CC cao cấp ở Hongkong, Singapore. Chính vì thế nên hồi đó bên  tiêu chuẩn kiến trúc Việt Nam (TC KT VN) mới hay mời mình viết bài về chung cư cho bên đó, tổng cộng khoảng 5-6 bài gì đó. Cho nên mình cũng đã chiêm nghiệm và đúc kết một vài kiến thức cực kỳ bổ ích về các tiện nghi cho căn hộ chung cư mà qua đó ảnh hưởng rất lớn đến tính chất một chug cư có cao câp hay không. Tiện thể mình cũng chia sẽ luôn ở trong bài này để các bạn cùng tham khảo thêm



>Thế nào là tiện nghi trong nhà ở?
>Thế nào  là một căn hộ chung cư có tiện nghi?
>Phân biệt thế nào là một chung cư cao cấp có tiện nghi?

Mình cũng đã từng có 2 giải thưởng nho nhỏ về thiết kế chung cư cho người có thu nhập trung bình, cuộc thi do Hội kiến trúc sư ( KTS) và Bộ xây dựng tổ chức.

Như thế không đồng nghĩa là mình tự cho là tài giỏi gì trong việc thiết kế CC, chỉ chứng tỏ là mình khác với nhiều KTS khác, đó là mình nghiên cứu sâu về lý thuyết để ứng dụng vào thiết kế. Nhiều KTS khác thì chỉ thiết kế thôi, có thể cũng rất giỏi, nhưng họ không nghiên cứu lý thuyết, chỉ thiên về thực hành. Hỏi tại sao lại phải thế này, thế kia, thì họ không nói được.

1.Thông thoáng là một yếu tố  quan trọng nhất

Vấn đề mà các KTS cần quan tâm nhất, cũng khiến họ đau đầu nhất, là làm sao cho căn hộ thông thoáng nhất có thể. Bởi vì thông thoáng chính là tiện nghi ở quan trọng nhất đối với nhà chung cư. Ngoài ra còn yếu tố che nắng (với CC ở xứ nắng) nữa, cũng quan trọng, nhưng khó xử lý triệt để, được mặt này lại mất mặt kia.

Cái khó là làm sao với các yêu cầu về diện tích, số lượng căn hộ, hình dạng khu đất đó KTS phải xoay xở để tất cả các phòng chính (Khách, ngủ) hoặc thậm chí cả bếp, ăn, WC phải có cửa sổ ra ngoài để thông gió và lấy sáng. Thường thứ tự ưu tiên cho sự thông thoáng và view từ cao xuống thấp là phòng ngủ, khách, bếp, ăn, vệ sinh (WC). Thứ tự ưu tiên còn tùy quan điểm và tùy cấp độ chung cư.

2. Lựa chọn ưu tiên giữa View đẹp và thông thoáng

Với chung cư cao cấp, thì view (tầm nhìn) là yếu tố quan trọng. Thông thoáng chưa chắc đã có view nhé. Nhưng với chung cư cấp trung bình và thấp thì view lại không cần chú trọng lắm, đó là dựa theo tháp nhu cầu của Maslow thôi. Người giàu sẽ có nhu cầu tinh thần về mặt tâm lý, hình ảnh nhiều hơn người nghèo chỉ cần nhu cầu cơ bản kiểu ăn ngủ đụ ị. Các KS cao cấp hay resort thì thường cần view đẹp, còn nhà nghỉ hay KS rẻ tiền thì khỏi cần.

Đó là lý do mà các bạn thấy chung cư Linh Đàm, Định Công hay Trung Hòa - Nhân Chính hay ưu tiên bếp ra phía ngoài, có cửa sổ, phòng khách lại đẩy vào trong, giáp hành lang. Trong khi 1 số chung cư cao cấp hơn lại ưu tiên phòng khách ra phía ngoài, có cửa kính lớn, để có view tốt, bếp lại vào trong, không có view (có thể vẫn lấy thoáng được qua các khe hẹp).

Đây là vấn đề khá gây tranh cãi, vì lý thuyết trên cũng chưa trải qua việc nghiên cứu xã hội học ở VN. Liệu có đúng người VN ta suy nghĩ như vậy không? Giữa bếp và phòng khách thì nên ưu tiên thông thoáng phòng nào? Bởi vì bếp VN thường nặng mùi, cần thông thoáng. Ưu tiên thoát mùi bếp hay ưu tiên view PK? Theo mình thì PK cần ưu tiên hơn, vì hút mùi bếp có thể cưỡng bức bằng quạt. Nhưng kiểu thiết kế này có vẻ ngược với thói quen của đa số dân VN từng sống dưới đất. Tức là vào phòng khách phải đi qua bếp, ăn, thậm chí cả WC, trong khi nhà dưới đất thì ngược lại. Sau 20 năm thì có vẻ như cư dân CC đã quen dần với kiểu thiết kế ngược đó. Như thế tức là cuộc sống ở CC làm thay đổi thói quen sống của thị dân. Ngoài chuyện thiết kế  ngược này ra còn biết bao khác biệt, như thang máy, chỗ đổ rác, giữ trật tự và vệ sinh chung, chỗ để xe...nói chung là văn hóa ở phải thay đổi.

Còn sự thông thoáng của phòng ngủ, đây không phải là vấn đề gây tranh cãi, bởi nó gần như chuẩn mực quốc tế rồi. Tức là PN buộc phải có thông thoáng là tối thiểu, nếu có view càng tốt, PN chính thì nên phải có view.

Thế nhưng thiết kế  ở Royal City và Times City lại có rất nhiều phòng ngủ bít kín. Đó là việc tối kỵ mà ngay cả chung cư tiểu chuẩn thấp hơn nhiều như Linh Đàm, Định Công cũng không mắc phải. Sở dĩ mình lại phải nhắc lại điều này, có vẻ lải nhải, là do sáng nay mình có tranh luận với 1 cư dân Times City. Bạn ấy bảo là lại rất thích những phòng ngủ kiểu đó, với lý do là nó ấm về mùa đông và mát về mùa hè! Đồng thời, như thường lệ, bạn ấy mắng mình là không biết gì thì đừng có chém, không ở Vinhomes thì đừng có chém linh tinh, phản cảm lắm. Có khoảng 3-4 cư dân khác đồng ý với bạn kia và KHÔNG CÓ 1 CƯ DÂN NÀO KHÁC phản đối bạn ý!

Như vậy, mình tạm hiểu là cư dân Times City không hề bức xúc với phòng ngủ bít kín, ngược lại, 1 số người lại thích! Đó là điều làm mình vô cùng kinh ngạc. Phải chăng người (giàu) VN có suy nghĩ khác hẳn với chuẩn mực quốc tế? Chính anh Vượng cũng sai lầm khi các dự án sau đã không còn PN bít kín? Điều đó làm lật nhào hết cả quan điểm thiết kế của mình và các KTS khác. Nếu cư dân thích PN bít kín thì KTS quá nhàn luôn, thiết kế CC như xếp các viên gạch là xong. Nếu tất cả các phòng đều bít kín thì càng nhàn hơn nữa.

Về mặt khoa học, các không gian có người sinh hoạt phải đáp ứng được tối thiểu là vấn đề thông gió (cấp khí tươi và hút khí thải), vấn đề chiếu sáng điện thì đơn giản rồi. Đối với cao ốc văn phòng, phòng làm việc có thể chỉ được thông gió cưỡng bức bằng quạt và chiếu sáng điện suốt ngày. Nhưng với các CC thì việc chiếu sáng và thông gió tự nhiên qua cửa sổ gần như là chuẩn quốc tế. Mình chưa nghiên cứu tiêu chuẩn nước ngoài nhưng xem bản vẽ CC ở nước ngoài thì rất hiếm khi có PN bít kín. Nếu điều đó xảy ra, bắt buộc phải có hệ thống thông gió cưỡng bức. Nhưng Roy và Times thì không có, chủ nhà phải tự làm hoặc phải mở lỗ cửa thông ra phòng ngoài để lấy oxy.

Đúng là với PN bít kín, thì nó sẽ cách nhiệt với bên ngoài nên sẽ ấm vào mùa đông và mát vào mùa hè. Nhưng tiện nghi ở đâu chỉ có chuyện đó, còn cấp khí tươi, view thì sao? Phải chăng bạn kia có tiền ở CC được gọi là cao cấp nhưng nhu cầu lại ở cấp thấp, tức là khỏi cần view. Kiểu thế thì sống ở dưới tầng hầm hay trong ngõ sâu trên phố cổ cũng OK. Hay bạn ấy dân phố cổ chuyển về?!

Các bạn cần biết là hình dạng tòa nhà sẽ quyết đinh việc nó có thể thiết kế thông thoáng hay không. Các tòa nhà có hình dạng mỏng, dẹt, dích dắc, có nhiều khe, có nghĩa là có diện tích mặt ngoài càng nhiều thì sẽ càng dễ thông thoáng. Nhưng đổi lại, với thiết kế đó thì sẽ tốn tiền cho kết cấu và vật liệu xây dựng. Đây là logic về mặt hình học, rất dễ hiểu. Ví dụ như tòa nhà Dolphin Plaza (ảnh đính kèm), Mỹ Đình, nó rất mỏng, dẹt nên rất thông thoáng nhưng XD rất tốn kém.

Mặt bằng chung cư  Dolphin Plaza
Mặt bằng chung cư  Dolphin Plaza


Với các tòa nhà có bề dày lớn, như 2 dự án của VIN, thì thường phòng áp hành lang sẽ bị bít kín. Nhưng đổi lại, chi phí XD sẽ giảm đi. Có nghĩa là 2 dự án đó được xây theo kiểu rẻ tiền nhưng lại bán đắt tiền. Vì thế nên hồi xưa mình mới viết là CC kiểu ấy là CC bình dân cho người có thu nhập cao, rất éo le! Câu đó hiện đã bị xóa khỏi wiki về Times City.

Với khí hậu như VN, thì mình thấy mẫu CC như của Hongkong và Singapore là tiêu chuẩn về mặt tiện nghi ở. Tòa nhà Dolphin Plaza do 1 công ty Sing thiết kế. Tòa nhà New Skyline Văn Quán tuy chỉ ở mức trung bình khá nhưng có thiết kế mặt bằng khá tốt, cũng do 1 công ty Sing thiết kế. Tòa Mandarin Garden cũng vậy, cũng công ty Sing thiết kế. 1 số chung cư ở Ciputra cũng thiết kế thông thoáng tốt. Đó là 1 vài ví dụ điển hình.

Với kiểu thiết kế này, sự thông thoáng còn phải có cho cả WC và bếp, nhưng không cần view, tức là các không gian phụ này quay vào các khe lấy thoáng. Ngoài ra, khu bếp cũng cần có ban công phục vụ, khá rộng, để phơi đồ, đặt cục nóng điều hòa và gia công thô thức ăn, sẽ không bị tình trang quần áo và cục nóng điều hoa treo ra ngoài mặt tiền. Tất cả phòng khách và PN đều phải có thông thoáng tự nhiên, tối thiểu phòng ngủ và khách còn phải có view. Đó là tiêu chuẩn về tiện nghi ở cao cấp mà không có bất cứ dự án CC Vinhomes nào đạt được.

Còn về các dịch vụ kèm theo tòa nhà CC. Đó là trường học, bệnh viện, siêu thị, bể bơi, sân tập thể thao, GYM...Đây là các tiện tích không khó để thiết kế, nếu diện tích đủ lớn. CC càng cao cấp thì tiện ích sẽ càng nhiều.

3. Việc bố trí trung tâm thương mại ở khối đế


Tuy nhiên, có 1 vấn đề gây tranh cãi. Đó là có nên có 1 đại siêu thị trong khu chung cư?

Với 1 khu cao cấp thì không nên có, bởi lượng khách ra vào quá lớn, sẽ gây hỗn loạn, mất riêng tư, chiếm dụng tiện ích của cư dân. Siêu thị ở các CC cao cấp chỉ nên có quy mô vừa phải để phục vụ cư dân là chính. Nhưng tâm lý người Việt lại thích tiện, nhất cận thị, nhị cận giang. Thích sống gần chợ, chợ càng to càng thích, vô hình chung đã đánh mất tiện nghi ở cho mình. Cả Times và Roy đều chứa đại siêu thị dưới hầm. Với chuẩn mực văn minh thì thế là không cao cấp, nhưng người VN có thể lại nghĩ ngược lại!

4. Kết luận


Mình viết bài này dài dòng chủ yếu để phân tích xem thế nào là 1 chung cư cao cấp thiết kế tốt, thế nào là chuẩn mực về tiện nghi ở, đã được nước ngoài công nhận và phù hợp với khí hậu và lối sống VN (người TQ có lối sống giống VN). Hi vọng có thể khiến cho nhiều cư dân đã và sắp ở CC có được nhận định đúng về chung cư và chung cư cao cấp. Đừng tưởng cứ chủ đầu tư có sự quảng bá ( PR)  là CC cao cấp thì nó nghiễm nhiên cao cấp, đừng thấy căn hộ mẫu có vật liệu long lanh đắt tiền thì là chung cư cao cấp. Tất cả đều có các tiêu chí thiết kế do kinh nghiệm của các KTS nước ngoài, với kinh nghiệm XD chung cư hàng nửa thế kỷ, chứ không phải là cứ phải được ở Vinhomes mới có thể đánh giá Vinhomes hay biết thế nào CCCC.

Tham khảo từ: Dương Quốc Chính

Bình Luận Của Bạn

4 Comments

Chia sẽ của bạn ở đây nhé