Dấu hiệu bất ổn của Condotel bắt đầu lộ ra

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay cần hết sức cẩn thận với quả bom hẹn giờ Condotel qua một số dấu hiệu cho thấy sự bất ổn bắt đầu chớm nở. Một trong số đó là sự kiện Cocobay ngưng trả lợi nhuận cam kết 12%/năm có thể là điểm khởi đầu cho cuộc khủng hoảng chu kỳ 10 năm 1 lần - điều rất không mong đợi.

>Dấu hiệu bất ổn của Condotel khi Cocobay không đủ sức trả lãi 12% năm
>Cẩn thận với quả bom hẹn giờ Condotel 

Tiếng Anh có thành ngữ “too good to be true” (tốt không thể tin được). Với bất kỳ ai, khi có cơ hội đầu tư với suất sinh lời 12% và có thể vay nợ với lãi suất thấp hơn đó (8% chẳng hạn) đều biết có thể làm giàu bằng cách vay nợ thật nhiều để đầu tư. Khi đó chỉ có việc ngồi mát ăn bát vàng.

Nếu tất cả mọi người đều có cơ hội như vậy thì ắt hẳn phải có gì đó trục trặc mà nó sẽ bục ra một lúc nào đó trong tương lai vì "too good to be true".

Dòng tiền có được từ mô hình condotel để chủ đầu tư trang trải chi phí vận hành, trả lãi cho khách hàng và lợi nhuận cho mình chính là tiền cho thuê căn hộ. Để có thể trả được lợi suất 12%/năm thì số tiền thu được phải cao hơn rất nhiều

Ví dụ, để có thể trả lãi 120 triệu đồng cho căn hộ có giá 1 tỷ đồng (tính đơn giản) thì mỗi tháng tiền cho thuê dành để trả lãi là 10 triệu đồng. Cộng với chi phí vận hành, lãi của chủ đầu tư thì hàng tháng số tiền thuê phải lớn hơn rất nhiều.

Trong thực tế, thị trường căn hộ cho thuê ở TPHCM, nơi được xem là sôi động nhất cũng rất khó để có được tỷ suất 12% của số tiền cho thuê chia cho giá trị căn hộ.

Chủ đầu tư chỉ có thể trả được suất sinh lợi 12% khi giá các căn hộ liên tục tăng và chủ đầu tư liên tục có các căn hộ bán ra thị trường và có nhiều người mua. Chu kỳ này sẽ sụp đổ khi nhu cầu mua không còn nữa. Phải chăng thị trường ở Việt Nam đã đến ngưỡng này?

Trên thực tế, cho dù ngành du lịch có sự bùng phát trong mấy năm gần đây, nhưng kết quả kinh doanh ngành này rất thấp. Điều này được thể hiện trong kết quả kinh doanh của Vingroup - Doanh nghiệp được biết đến với các Vinpearl ở những vị trí hết sức đắc địa ở những trung tâm du lịch hàng đầu của cả nước.

Biểu đồ kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm của Vingroup

Trong 9 tháng đầu năm, doanh thu từ khách sạn, du lịch, vui chơi giải trí của tập đoàn này chỉ có 6.914 tỷ đồng và số lỗ lên đến 2.094.

Với các doanh nghiệp ít được biết đến hơn có thể còn bi đát hơn nhiều (thực tế ở nhiều nơi số tiền cho thuê thu được không đủ bù đắp chi phí vận hành).

Do vậy, cách thức huy động vốn theo dạng ngân hàng mờ (shadow banking) này sẽ đến lúc cáo chung và gây ra những hậu quả rất lớn.

Sự kiện Cocobay là rất đáng quan ngại. Do vậy, Chính phủ và các cơ quan chức năng liên quan cần phải tính toán những giải pháp cần thiết để lường đoán và ứng phó với các tình huống không mong đợi có thể xảy ra.

Lịch sử loài người đã chứng kiến rất nhiều các cuộc khủng hoảng tài chính bởi thuật giảo kim - biến đá thành vàng không có thật. Gần đây nhất là cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Cơ chế như thế nào sẽ được giải thích ở status sau.

Tham khảo từ fb : Anh Huỳnh Thế Du