Header ads

Tìm hiểu các vấn đề liên quan đến bố trí mặt bằng chung cư

Mặt bằng điển hình căn hộ chung cư
Loại hình nhà ở chung cư ngày càng trở nên phổ biến. Và cho dù bạn có muốn hay không, việc sống ở một chung cư sẽ là một xu hướng tất yếu. Lý do thì có nhiều lắm, ở bài này sẽ không đủ để phân tích hết đâu. Mình sẽ phân tích và cập nhật ở bài sau nhé

Vì vậy có thể là một cư dân chuẩn bị tìm hiểu lại hình chung cư hay thậm chí bạn là một nhà môi giới, hay kinh doanh các loại hình căn hộ. Bạn cũng không nên bỏ qua việc tim hiểu những điểm đặc biệt nhất trong việc bố trí mặt bằng chung cư


TRước hết đi từ tổng thể trước đã nhé, tức là trên một khu đất khá rộng với đơn vị tính có thể lên đến cả hec-ta. CHủ đầu tư (CĐT) sẽ bố trí rất nhiều khối  hay còn gọi block) chung cư. Và trong mỗi block lại bố trí rất nhiều căn hộ trong đó. Thoạt nhìn thì có thể bạn sẽ vô cùng rối mắt vì chíng chỉ toàn là bản vẻ không thôi. Tuy nhiên bạn cũng đùng nên băn khoăn lo lắng nhé. Mình sẽ hướng dẫn các bạn lần lượt tìm hiểu sâu hơn các vần đề liên quan đến mặt bằng căn hộ chung cư nhé

1-Chọn block cần tìm hiểu

TRước hết bạn sẽ phải định hình cho được mình đang tìm hiểu dự án nào, mà cụ thể hơn là các bạn đang tìm hiểu về block nào trong dự án đó. Sau khi chọn xong cái hình của block thì chúng ta tính đến cái việc bố trí trong cái hình đó các hình nhỏ hơn, đó chính là căn hộ.
Hồi bữa có bạn bảo "Ai cấm CĐT xây nhiều block...", đúng là trí tưởng tượng thì không ai cấm, nhưng mà để trí tưởng tượng bay xa mà có đường về thì phải có cái dây cột lại. Như còn diều ấy, bay lên thì phải có dây cột, đứt dây là đứt bóng.

Nói dài dòng như thế thôi chứ tóm gọn lại là "Ai cũng có thể làm đẹp, làm tốt, nhưng tiền ít mà làm đẹp làm tốt thì mới khó".
Và vì cái vòng kim cô "hiệu quả", nên buộc phải đánh đổi. Là người kinh doanh, tâm niệm luôn là tối đa hóa lợi nhuận, mà tối đa lợi nhuận thì chỉ có tăng thu, giảm chi, hoặc cả 2.

2-Các tiện ích và kỹ thuật của chung cư


Quay về vấn đề chính, trong 1 block căn hộ thì buộc phải có những thứ như này:
  • Lõi thang: Gồm thang máy, thang bộ (thoát hiểm) tức là giao thông lên xuống theo chiều đứng
  • Lõi kỹ thuật: Ô để bỏ dây điện, nước, rác.
  • Hành lang: Gọi là đường dẫn đến căn hộ.
  • Và mấy thứ lặt vặt và các tiện ích khác giúp chung cư vận hành trơn tru...

Mặt bằng điển hình chung cư water mark
Phần màu xám là lõi thang, màu trắng là hành lang và màu nâu là kỹ thuật..của chung cư Water mark

Mấy cái này không bán được, mà chính xác là không được bán, do đó thì giảm thiểu nó càng ít càng tốt. Nhưng ở đời đâu phải muốn là được, mà phải có quy chuẩn, nghĩa là giảm đến mức nào đó thôi, giảm nhỏ hơn là "Không phù hợp quy chuẩn", quy chuẩn ở đây là TCVN.

Thế thì đến bây giờ mới phải ngồi nghĩ nè. Và ở đời, cái gì càng lợi cho người bán thì càng thiệt cho người mua và ngược lại. Nên nhìn chung là phải làm sao dung hòa tốt nhất có thể. Vậy thử điểm qua vài nội dung:

-Thang bộ, Gen kỹ thuật là những diện tích "cố định" cho block, nghĩa là thang rộng bao nhiêu, dài bao nhiêu, gen kỹ thuật rộng bao nhiêu, dài nhiều là gần như đã fix.
-Thang máy thì càng nhiều thang thì càng tốn diện tích. Bởi thế nên CĐT không phải sợ tốn tiền mua thang, mà sợ tốn chỗ để thang hơn.
-Hành lang: Như con đường ấy, rộng, dài thì tốn diện tích.


3-Làm sao để tăng diện tích cho căn hộ?

Đối với một doanh nghiệp bất động sản, việc làm tăng diện tích thương phẩm là vấn đề sống còn. Nó liên quan đến tối đa lợi nhuận cho hoạt động của công ty. Vậy chúng ta có thể thu nhỏ  các diện tích phụ trợ và tăng diện tích thương phẩm có được không? Có mấy vấn đề đặt ra như sau:

-Làm cho cái block to ra, cũng diện tích thang bộ, gen kỹ thuật như thế, mà block to ra thì không phải làm thêm thang mà bán được nhiều hơn.
-Thang máy: Đủ xài thôi, thiếu chút cũng được, nhiều thang chi cho tốn chỗ.
-Hành lang: Nhỏ, ngắn thôi, muốn hành lang ngắn thì cái block phải dày (hành lang thường đi theo chiều dài của block hình chữ nhật), nên block càng dày thì hành lang càng ngắn (nếu cùng diện tích block).

Tuy nhiên nó cũng sinh ra khá nhiều hệ lụy như sau kiểu như uống thuốc là phải có tác dụng phụ ấy mà:
  • -Block càng to thì sinh ra nhiều căn / sàn có thể làm giảm tính năng cao cấp cho căn hộ
  • -Thang máy ít thì kẹt thang.
  • -Block dày thì căn hộ ra 3 lớpảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống cho cư dân
Bởi vậy không phải muốn là được, quan trọng là CĐT muốn "chơi" hàng cao cấp hay hàng chợ.
Hàng cao cấp hay hàng chợ không phải vấn đề, vì người nghèo thì chả thể mua hàng hiệu được, và người giàu thì không cần hàng chợ, tiền nào của nấy thôi.

Vấn đề chỉ xảy ra khi mà thiết kế thì hàng chợ mà gắn nhãn là hàng cao cấp, chỉ thế thôi. Cái này đâm ra làm cho người tiêu dùng lầm tưởng về cái gọi là "cao cấp", và đôi khi họ dựa vào cái dở của "hàng chợ" để đánh giá luôn hàng cao cấp thực sự. Và đôi khi khách hàng phải mua hàng chợ với giá của hàng hiệu.

4-Có bao nhiêu căn hộ mỗi tầng chung cư?


Mà nhìn chung ở Sài Gòn thì cái thiết kế đang được phân như sau:
-2 căn / sàn: Dự án nào đó bên Q7 quên mất rồi, 1 sàn chỉ có 2 căn, căn nào cũng căn góc.
-4 căn / sàn: Sunrise city của Nova đợt đầu là dạng này. LM81 khúc trên cũng có 4 căn thôi, nên cũng được coi là căn góc 100%
-6 - 8 căn / sàn: Empire đợt đầu là 8 căn, còn mấy đợt sau không biết vì chưa coi thiết kế.
-9-13: Nhiều dự án được coi là cao cấp với giá bán cao cấp nốt có dạng này.
-14-20 căn / sàn: Dự án cấp trung thì dạng này nhiều, tiền ít thì không thể hít đồ thơm rồi.
-trên 20 căn / sàn: Nhìn vô cái hoa mắt luôn. Nói chung loại này mà vẫn quảng cáo căn hộ cao cấp thì cũng hơi căng (ý kiến cá nhân vậy thôi). Căn hộ cứ như cá mắm xếp lớp vậy. Rắc tí muối là ăn ngon luôn.
-Dạng siêu cấp: Có những mặt bằng mà mỗi đếm số căn hộ / sàn thôi còn khác nhau cho mỗi lần đếm, đếm đi đếm lại còn chưa tin lắm mình đếm chính xác. Loại này thì hic, CĐT đã quá tận dụng mất rồi.
Mặt bằng điển hình căn hộ chung cư
Mặt bằng điển hình tháp Sunshine Diamond River

Bình Luận

0 Comments