Mấy ngày qua, cộng đồng dấy lên vụ các chung cư của Mr Thản bị thu hồi chủ quyền khiến nhiều người thắc mắc và cũng có một số hoang mang về việc này vì xưa nay theo cách hiểu của chúng ta, cầm sổ trong tay là ngon lành và chắc ăn rồi, vậy mà còn thu hồi được thì thế nào mới chắc? Bài này mình sẽ chia sẽ về một vài khía cạnh có thể ảnh hưởng đến tính pháp lý của một căn hộ chung cư và nhất là yếu tố phù hợp với quy hoạch từ cơ quan quản lý nhà nước.
Mình sẽ đưa ra một góc nhìn, hy vọng giúp được phần nào đó giải thích được một số thắc mắc.
Trong toán học, ai cũng biết 1+1 = 2. Nhưng trong các môn khác thì không hẳn thế, hay khái niệm "hay" trong văn học có rất nhiều cách hiểu.
Trong thực tế cuộc sống chúng ta luôn có câu "Không có đúng sai, chỉ có hợp lý hay không". Bản chất cuộc sống nó thế, ấy là không có đúng sai, chỉ có hợp lý hay không.
Quay lại câu chuyện về xây dựng, một khu đất cho xây 10 tầng, giấy phép bạn được xây 10 tầng, bạn xây luôn 15 tầng. Có sai phép không?
Đừng vội trả lời "Sai", ví dụ trong quá trình xây từ tầng 11-tầng 15, bạn đi điều chỉnh quy hoạch, lên khu đó được xây 15 tầng, và sau khi xây xong 1 thời gian, bạn có giấy phép mới chấp nhận cho việc xây 15 tầng.
Thế là sai hay đúng chỉ mang tính thời điểm. Khi bạn đang xây tầng 11 thì nó đang sai, nhưng xây xong 1 thời gian thì nó ra đúng. Rồi vài năm sau, người cấp phép cho bạn 15 tầng ấy bị kỷ luật này kia, bị coi là có sai phạm, và lúc này, cái đúng của bạn có nguy cơ thành sai. Đúng ko nhỉ?
Xây dựng sai hay đúng thì phải so với quy hoạch, nếu coi quy hoạch là cái barem điểm để chấm điểm đúng sai của xây dựng, mà quy hoạch có thể điều chỉnh, nghĩa là barem điểm điều chỉnh được, thì đúng sai thật mà khó nói.
Đôi khi chúng ta thần tương các chủ đầu tư "mạnh về pháp lý", nói được làm được. Thế mạnh về pháp lý là gì, là khả năng đổi cái barem điểm ấy. Khi hầu hết mọi Chủ đầu tư không làm được mà có 1 chủ đầu tư làm được, và nó khác biệt, thì bạn hiểu rằng cái barem đó đã được đổi.
Có bao giờ bạn nghĩ, một ngày nào đó, có kết luận rằng, việc thay đổi "barem" là phạm luật, thì hậu quả bạn biết rồi đó.
Vậy thì chúng ta phải làm sao để hạn chế rủi ro. Thì mỗi người phải có quan điểm cho sự "hợp lý" của riêng mình. Cái "hợp lý" do 1 người hoặc 1 nhóm người quyết định sẽ không bền bằng hợp lý được quy định bằng quy chuẩn.
Ví dụ cho dễ hình dung, trong 1 khu, nhà nào cũng chỉ được xây 2 tầng, bỗng có 1 nhà được xây 10 tầng. Thế thì bạn giải thích được sự "hợp lý" đó không, hay nhìn vào là thấy vô lý?
Trong xây dựng công trình chung cư, hệ số sử dụng đất (FAR) cho phép quy định bạn được xây bao nhiêu m2 sàn xây dựng cho mỗi loại. Xây sai phép thông thường là xây vượt cái FAR này, mà FAR thì đổi được các bạn ạ. Lý do xây vượt FAR thì xây nhiều bán được nhiều tiền hơn chứ không gì hết.
Nói chứ cơ quan cấp phép xây dựng thì họ nhìn vào quy hoạch, nghiệm thu hoàn công thì nhìn vào giấy phép, cấp sổ thì nhìn vào hoàn công. Đến 1 ngày có kết luận, thằng cấp quy hoạch sai, thì nguyên chuỗi này sai hết.
Vậy thì làm sao để biết sai quy hoạch, đúng ra là hợp lý trong quy hoạch. Thì đó, nguyên khu vực này FAR chung là 7.0 (ví dụ thế), có ông được cấp 10.0 lần. Nhìn vào thì có thể thấy có gì đó bất hợp lý và khó giải thích được ở đây.
Chỉ có điều đa số chúng ta, có ai quan tâm đâu. Thậm chí còn khen thằng được cấp 10.0 là giỏi, là mạnh, là an toàn.
Không có đúng sai, chỉ có hợp lý hay không thôi.
 |
| Một chung cư khi xây lên phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch được duyệt mới có cơ sở đầy đủ tính pháp lý về sau |
Mình sẽ đưa ra một góc nhìn, hy vọng giúp được phần nào đó giải thích được một số thắc mắc.
Trong toán học, ai cũng biết 1+1 = 2. Nhưng trong các môn khác thì không hẳn thế, hay khái niệm "hay" trong văn học có rất nhiều cách hiểu.
Trong thực tế cuộc sống chúng ta luôn có câu "Không có đúng sai, chỉ có hợp lý hay không". Bản chất cuộc sống nó thế, ấy là không có đúng sai, chỉ có hợp lý hay không.
Quay lại câu chuyện về xây dựng, một khu đất cho xây 10 tầng, giấy phép bạn được xây 10 tầng, bạn xây luôn 15 tầng. Có sai phép không?
Đừng vội trả lời "Sai", ví dụ trong quá trình xây từ tầng 11-tầng 15, bạn đi điều chỉnh quy hoạch, lên khu đó được xây 15 tầng, và sau khi xây xong 1 thời gian, bạn có giấy phép mới chấp nhận cho việc xây 15 tầng.
Thế là sai hay đúng chỉ mang tính thời điểm. Khi bạn đang xây tầng 11 thì nó đang sai, nhưng xây xong 1 thời gian thì nó ra đúng. Rồi vài năm sau, người cấp phép cho bạn 15 tầng ấy bị kỷ luật này kia, bị coi là có sai phạm, và lúc này, cái đúng của bạn có nguy cơ thành sai. Đúng ko nhỉ?
Xây dựng sai hay đúng thì phải so với quy hoạch, nếu coi quy hoạch là cái barem điểm để chấm điểm đúng sai của xây dựng, mà quy hoạch có thể điều chỉnh, nghĩa là barem điểm điều chỉnh được, thì đúng sai thật mà khó nói.
Đôi khi chúng ta thần tương các chủ đầu tư "mạnh về pháp lý", nói được làm được. Thế mạnh về pháp lý là gì, là khả năng đổi cái barem điểm ấy. Khi hầu hết mọi Chủ đầu tư không làm được mà có 1 chủ đầu tư làm được, và nó khác biệt, thì bạn hiểu rằng cái barem đó đã được đổi.
Có bao giờ bạn nghĩ, một ngày nào đó, có kết luận rằng, việc thay đổi "barem" là phạm luật, thì hậu quả bạn biết rồi đó.
Vậy thì chúng ta phải làm sao để hạn chế rủi ro. Thì mỗi người phải có quan điểm cho sự "hợp lý" của riêng mình. Cái "hợp lý" do 1 người hoặc 1 nhóm người quyết định sẽ không bền bằng hợp lý được quy định bằng quy chuẩn.
Ví dụ cho dễ hình dung, trong 1 khu, nhà nào cũng chỉ được xây 2 tầng, bỗng có 1 nhà được xây 10 tầng. Thế thì bạn giải thích được sự "hợp lý" đó không, hay nhìn vào là thấy vô lý?
Trong xây dựng công trình chung cư, hệ số sử dụng đất (FAR) cho phép quy định bạn được xây bao nhiêu m2 sàn xây dựng cho mỗi loại. Xây sai phép thông thường là xây vượt cái FAR này, mà FAR thì đổi được các bạn ạ. Lý do xây vượt FAR thì xây nhiều bán được nhiều tiền hơn chứ không gì hết.
Nói chứ cơ quan cấp phép xây dựng thì họ nhìn vào quy hoạch, nghiệm thu hoàn công thì nhìn vào giấy phép, cấp sổ thì nhìn vào hoàn công. Đến 1 ngày có kết luận, thằng cấp quy hoạch sai, thì nguyên chuỗi này sai hết.
Vậy thì làm sao để biết sai quy hoạch, đúng ra là hợp lý trong quy hoạch. Thì đó, nguyên khu vực này FAR chung là 7.0 (ví dụ thế), có ông được cấp 10.0 lần. Nhìn vào thì có thể thấy có gì đó bất hợp lý và khó giải thích được ở đây.
Chỉ có điều đa số chúng ta, có ai quan tâm đâu. Thậm chí còn khen thằng được cấp 10.0 là giỏi, là mạnh, là an toàn.
Không có đúng sai, chỉ có hợp lý hay không thôi.