Chắc có người sẽ thắc mắc tại sao mở bán rầm rộ nhưng lại chưa có văn bản cho phép huy động vốn. Một trong những văn bản pháp lý tối quan trọng cho phép các chủ đầu tư bắt đầu tiến hành để ký hợp đồng mua bán. Lý do thì nhiều, nhưng có một lý do thông dụng đó là:
Khi bán hàng, nhiều CĐT tách thành 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: Ký hợp đồng giữ chỗ, và sau đó là đặt cọc.
- Giai đoạn 2: Ký hợp đồng mua bán ( HDMB)
Theo luật thì ở giai đoạn 1, CĐT được thu không quá 30% giá trị hợp đồng. Muốn thu hơn 30% thì phải ký HĐMB, và cái văn bản cho phép huy động vốn này là để ký HĐMB (giai đoạn 2) chứ không phải cho giai đoạn 1.
Vì thế, hợp đồng thì có nhiều loại, nhưng HĐMB thì chỉ được ký khi có văn bản cho phép huy động vốn (hay chấp thuận bán hàng) của Sở xây dựng (SXD) phát hành.
Ngoài ra, tiến độ thu tiền trong HĐ phải tuân thủ quy tắc:
- Không quá 30% Giá trị HĐ trước khi ký HĐMB.
- Không quá 50% Giá trị HĐ trước khi bàn giao nếu CĐT có yếu tố nước ngoài.
- Không quá 70% Giá trị HĐ nếu là CĐT Việt Nam.
- Không quá 95% trước khi bàn giao GCN QSH Nhà.
Quay lại câu chuyện tại sao một số dự án chung cư chưa ký HĐMB dù rằng đã xây khá nhiều và lên tầng cao. Khúc mắc ở đây có lẽ là Tiền sử dụng đất (hay là thuế đất).
Gần như ai cũng biết cụm từ "Tiền sử dụng đất" nhưng lại ít biết cách tính của nó.
Theo mình biết thì Tiền SDĐ được tính theo 02 cách:
- Với các trường hợp có tổng giá trị dưới 30tỷ (ở SG) và 20 tỷ (ở Tỉnh) thì tính theo bảng giá nhà nước.
- Với các trường hợp có tổng giá trị hơn 30 tỷ (ở SG) và 20 tỷ (ở tỉnh) thì áp dụng phương pháp định giá.
Với quy định này, thì tiền SDĐ của dân thường là tính theo bảng giá (có thể dự đoán được), còn tiền SDĐ của Dự án thì theo định giá, mà định giá thì nhiều thứ để nói.
Thời điểm này, khi mà thị trường BĐS giá thất thường, việc chốt giá để đóng tiền SDĐ thật khó khăn, vì chốt hôm nay giá này, ngày mai nó tăng giá khác thì làm sao.
Điều này không phải không xảy ra, chúng ta từng được đọc các bài báo liên quan đến tiền Sử dụng đất ở những năm 2015, báo viết vào 2018 và khẳng định rằng tiền SDĐ được tính vào năm 2015 là quá rẻ mạt, "rẻ mạt" ở đây là được lấy trên cơ sở vào thời điểm thị trường năm 2018 chứ không phải thời điểm 2015.
Báo chí hay cả nhiều người đọc hay dựa vào số tiền nhưng không gắn với thời điểm để nói về tiền sử dụng đất, điều này dẫn đến trong một số thời điểm nhạy cảm về thị trường thì không ai dám quyết về số tiền Sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng, vì rất có thể sẽ bị "bắt giò" trong tương lai.
Thật ra, hầu hết các Dự án chung cư ở SG đều bị vướng cái vấn đề này, cũng nên thông cảm cho cơ quan nhà nước làm chậm, vì thời điểm nhạy cảm thị trường mà quyết định chốt tiền SDĐ thì rất có thể trong 4-5 năm tới lại có các bài báo viết về việc Tiền SDĐ vào thời điểm này, nếu lúc đó thị trường xấu thì ko sao, còn thị trường tốt đột biến thì có nhiều khả năng cái cụm từ "rẻ mạt" lại được sử dụng.
Ai cũng biết thị trường thì liên quan đến thời điểm, thời điểm khác nhau thì giá cả khác nhau, không thể so giá bây giờ với tháng trước chứ chưa nói đến mấy năm trước. Hầu hết chúng ta biết điều này nhưng một số thời điểm lại quên mất. Và vì như thế nên đôi khi chúng ta phải chấp nhận sự trễ của một số thủ tục ở một số dự án. Và nếu hiểu thì có thể "yên tâm mà chờ đợi" chứ không phải vội vàng gì bởi vì nếu muốn vội vàng đi nữa thù thủ tục cũng đâu có thể tự động chạy nhanh cho được
Tham khảo từ tác giả: Đức Lê- Review BDS TP.HCM