Header ads

Những điều cần lưu ý về pháp lý bất động sản

“Pháp lý” có lẽ là cụm từ mà nhiều người sợ nhất khi đi mua Bất động sản. Nếu bạn sợ thì cũng đừng cảm thấy tự ti, vì cái Pháp lý này ai cũng sợ, kể cả dân chuyên nghiệp. Vì có câu cửa miệng nói về pháp lý Bất động sản rằng “Sáng đúng, chiều sai, sáng mai lại đúng”.

Tuy nhiên, muốn vượt qua nỗi sợ thì phải đối mặt với nó, mà kiến thức và sự hiểu biết giúp cho chúng ta có thể có được cái nhìn tổng quan và hiểu được những khúc mắc có thể có. Khi buộc phải đi, thà biết phía trước có nguy hiểm vẫn hơn là không biết có gì đang chờ đợi ta.
Nhưng cũng không nên quá lo lắng.




Lược lại lịch sử

Đất đai của tổ tiên có từ lâu đời, nhưng Luật đất đai mà ngày nay đang áp dụng có từ năm 1993, và sau này có nhiều lần sửa đổi. Dù rằng, trước đó từng có Luật đất đai năm 1987, nhưng Luật ra năm 1993 là mốc quan trọng.


Trong Luật đất đai thì cần lưu tâm đến quy định rằng “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý”. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài hoặc có thời hạn. Và cá nhân, tổ chức được sử dụng đất theo đúng mục đích quy định. Tóm lại, Đất đai có từ xa xưa, nhưng do Nhà nước quản lý, Nhà nước được quyền giao đất cho Người sử dụng đất, có thời hạn, có mục đích.

Để được giao đất thì nguồn gốc đất là một nội dung quan trọng, và mốc năm 1993 là điểm phân chia về mặt thời gian của nguồn gốc sử dụng đất.
Về mốc năm 1993, thì đại khái những ai có giấy tờ hoặc không có giấy tờ, nhưng chứng mình được rằng từ trước năm 1993 có ở, sống, canh tác trên đất thì được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất đó. Nếu khu đất nào không có ai đăng ký thì nhà nước quản lý.
Và nếu việc này được làm triệt để, thì tất cả sổ về đất sẽ được làm từ năm 1993. Sau năm 1993, mọi giao dịch về đất đai thì sẽ dựa trên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cho đến ngày nay, vẫn có những lô đất mà giấy chứng nhận được cấp trước năm 1993, với những lô đất kiểu như thế, không có ai đảm bảo rằng năm 1993 có ai đó đã đi kê khai đất đó hay chưa, ngoài ra cũng không dám chắc nhà nước có thu hồi ở cái dạng đất không ai quản lý hay không.
Đất đai luôn có vị trí, do đó trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải luôn có bản đồ đi kèm. Nói về bản đồ lại phải kể thêm một cột mốc khác là năm 2002 là năm mà hệ trục tọa độ VN2000 ra đời. Lúc này, trên mỗi bản đồ trên Giấy chứng nhận lại có một dãy số tọa độ X,Y gọi là Tọa độ góc ranh.
Tọa độ góc ranh này tham chiếu sang tọa độ vệ tinh, do đó độ chính xác cao, khác với bản đồ thời xưa căn cứ theo hình dáng, hiện trạng, số tờ, số thửa… Khi cầm một Giấy chứng nhận có bản đồ được lập trước năm 2002, sẽ rất khó xác định được vị trí đất, ngược lại, khi cầm một Giấy chứng nhận có Tọa độ góc ranh, rất dễ dàng để xác định được vị trí đất.
Hệ thống các văn bản luật ở Việt Nam
Về văn bản luật ở Việt Nam, cao nhất là Hiến pháp, sau Hiến pháp là đến Luật và Bộ luật, dưới Luật là đến Nghị định, dưới Nghị định là các Thông tư, hướng dẫn, dưới nữa là các Quyết định, công văn của các cấp khác nhau.
Theo thống kê năm 2016 của Thư viện pháp luật thì có 225 Luật và Bộ luật còn hiệu lực và sắp có hiệu lực ở Việt Nam. Trong đó liên quan đến ngành Bất động sản thì có Luật đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị. Mà trong đó Luật đất đai là quan trọng nhất vì liên quan đến Đất.
Tóm lại, các Luật liên quan đến ngành Bất động sản xoay quanh các nội dung:
-Đất: Nguồn gốc, Người sử dụng đất, Thời hạn sử dụng đất, Mục đích sử dụng đất. Những nội
dung này sẽ liên quan đến Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật quy hoạch đô thị.
-Công trình trên đất: Liên quan đến Luật Quy hoạch đô thị và Luật nhà ở.
-Kinh doanh: Luật kinh doanh Bất động sản.
Đừng lo lắng, cũng không có quá nhiều thứ khó hiểu đâu.
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất gọi chung là Người sử dụng đất. Trong Người sử dụng đất thì phải tách thành 03 đối tượng riêng biệt.
Người sử dụng đất là cá nhân (hay cụ thể là người dân):
-Đây là đối tượng đông nhất và đặc biệt nhất. Về cơ bản, mọi người đều có quyền được sống, được canh tác, được ở…, thế nên luật áp dụng cho đối tượng này là đơn giản và dễ dàng nhất. Thủ tục cũng ít rườm ra nhất. Ví dụ: Thời điểm năm 1993, chỉ cần cầm các giấy tờ chứng minh về nguồn gốc sử dụng đất là có thể được cấp sổ.
-Hiện nay, nếu chưa có sổ, chỉ cần chứng minh được đã ở liên tục trên đất trong một thời gian dài thì có thể được giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đóng một lượng tiền thuế tượng trưng và được cấp sổ đã chuyển đổi mục đích nếu đất đó không vướng quy hoạch.
-Có thể được chuyển thổ cư một phần trong diện tích đất quy hoạch nông nghiệp, được phép tách thửa (nếu diện tích đủ lớn) đối với đất dân cư hiện hữu. -Nhưng: Không được sở hữu một thửa đất ở quá lớn, bởi một người không cần ở Diện tích đất lớn. -Thiếu thông tin và thiếu quan hệ nên đôi khi bị thiệt.
Người sử dụng đất là các Tổ chức tư nhân
-Ngoài đất ở và đất thương mại, các Pháp nhân muốn sở hữu đất phải có Ngành nghề kinh doanh phù hợp với Mục đích sử dụng đất. Ví dụ: Muốn sở hữu đất nông nghiệp thì Phải có ngành nghề kinh doanh là nông nghiệp. Nếu muốn sở hữu đất trong khu Xây dựng mới thì buộc ngành nghề kinh doanh phải là Kinh doanh Bất động sản.
-Để được giao đất và cấp giấy chứng nhận, phải đi theo một trình tự pháp lý dài và phức tạp.
-Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất, và tiền này có thể cao hơn nhiều lần số tiền cá nhân phải đóng theo đơn giá, vì việc tính tiền sử dụng đất giữa cá nhân và pháp nhânt được áp dụng theo 02 luật khác nhau.
-Thực hiện triệt để theo quy hoạch, nhưng có thể điều chỉnh quy hoạch được.
-Có quan hệ, có thông tin.
Người sử dụng đất là Doanh nghiệp nhà nước
-Đất do nhà nước quản lý, do đó doanh nghiệp nhà nước cũng thuộc nhà nước, nên việc giao đất tương đối đơn giản, tuy vào sự phân công của các lãnh đạo nhà nước. -Ưu tiên hơn so với 02 đối tượng trên.
(*) Bảng giá đất và luật tính tiền sử dụng đất
Bảng giá đất nhà nước phát hành 05 năm 1 lần, chưa phát hành đã lỗi thời khi so với giá thị trường, tuy nhiên bảng giá đó là căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích cho đối tượng là Cá nhân.
Tuy nhiên, với các đối tượng là Tổ chức, thì việc tính tiền sử dụng đất được áp dụng theo luật khác, đó là định giá. Mà đã định giá sẽ gần sát với giá thị trường, do đó Doanh nghiệp luôn phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn thậm chí cao hơn nhiều so với cá nhân. Tuy nhiên, luật này mới chỉ áp dụng gần đây, và khi đưa luật này áp dụng vào những khu đất các doanh nghiệp đã chuyển đổi từ trước thì thường là phần thu được thấp hơn phần tính toán.
Bây giờ ở Sài Gòn, đang có phần bán đấu giá quyền sử dụng đất, hình thức này được xem như nhà nước bán đất cho Tư nhân với giá thị trường thông qua đấu giá.
Pháp lý lưu ý khi đi mua đất của các đối tượng trên
-Khi bạn mua đất từ đối tượng Cá nhân: Để an toàn, nhất quyết phải yêu cầu có Sổ đỏ. Trong sổ đỏ thì phải xem kỹ loại đất và thời hạn sử dụng đất. Sau đó phải kiểm tra quy hoạch. -Khi bạn mua đất từ đối tượng là Doanh nghiệp tư nhân: Bạn phải xem lộ trình pháp lý của doanh nghiệp cũng như uy tín của doanh nhiệp ấy.
-Khi đi mua đất của đối tượng là Doanh nhiệp nhà nước: Nhà nước là toàn dân, mà toàn dân là của chung, bạn mua loại này thì đôi khi gặp phải người ký giấy bán nhưng lại không có quyền bán, khi đó bạn sẽ gặp rắc rối.
CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT
Người ta hay quen nói đi mua đất, đi mua nhà, đi mua shophouse, đi mua chung cư…, đó là các Loại bất động sản. Nhưng về mặt pháp lý thì để dễ hiểu cần lưu ý 02 nhóm chính đó là.
-Đất
-Công trình trên đất
Ở bài trước đã nói về đất thì cần quan tâm đến đối tượng sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất. Còn nhà, thì đó là Công trình trên đất.
Ở Việt Nam chưa có loại hình nhà Park Home hay Mobil Home, do đó mọi Công trình trên đất đều phải gắn liền với đất. Ngoại trừ công trình tạm thì các công trình kiên cố xây dựng đều phụ thuộc vào tính chất của lô đất đó.
Đất nào cũng được phép xây công trình trên đất?
Nếu với mục đích để ở, lưu trú thì chỉ có Đất ở và đất Thương mại dịch vụ mới được phép xây công trình trên đó. Do đó, các loại đất khác chưa chuyển đổi thì đều không được xây Công trình trên đất.
Đất ở và đất thương mại thì xây công trình thế nào cũng được?
Mỗi khu đất đều có quy hoạch xây dựng khác nhau, trong quy hoạch xây dựng sẽ quy định về khoảng lùi, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao…, chỉ được phép xây trong phạm vi đó. Một số nơi còn yêu cầu mẫu nhà, nghĩa là phải xây dựng theo mẫu.
Riêng các công trình lớn như Chung cư, tòa nhà văn phòng, khách sạn…, những loại nhà được liệt vào cấp 1, Cấp 2, thì phải đi qua các bước thẩm duyệt phức tạp cũng như phải tuân theo các điều kiện ngặt nghèo khác về Thiết kế và xây dựng.
Có bao nhiêu cấp công trình?
Hiện nay, theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD thì có 05 cấp công trình xây dựng về dân dụng bao gồm:
-Công trình cấp 4: Hay còn gọi là nhà cấp 4, nhiều người quen loại này.
-Công trình cấp 3: Thường quy định từ 2-7 tầng, nói chung loại này thường là nhà phố, nhà riêng
lẻ.
-Công trình cấp 2: Là loại từ 8-20 tầng, la chung cư, khách sạn nhỏ
-Công trình cấp 1: Là loại từ 20-50 tầng, đa số các công trình chung cư đều dạng này.
-Công trình cấp đặc biệt: Cao hơn 50 tầng, như LM81 ở Sài Gòn hay Lotte ở Hà Nội là dạng này.
Với các loại công trình cấp 2 đến cấp đặc biệt, phải trải qua các bước phê duyệt thiết kế khắt khe hơn rất nhiều so với công trình cấp 3 và 4. Thậm chí nhà cấp 4 thì một số nơi còn không cần phải xin phép xây dựng.
Trên đây là tóm tắt về một số nội dung về Công trình trên đất, làm cơ sở cho các bài phân tích sâu hơn ở phần sau.
PHÁP LÝ NHÀ RIÊNG KHÔNG THUỘC DỰ ÁN
Loại Bất động sản này có nguồn gốc từ đối tượng là cá nhân, được cấp giấy do đã lưu trú, ở từ xưa tới nay. Loại này nằm trong khu dân cư hiện hữu, hay nói cách khác là ở trong khu dân cư lâu đời từ xưa đến nay.
Như đã trao đổi ở các phần trước, những thứ liên quan đến người dân thì pháp lý khá đơn giản. Đất thì chỉ cần chứng minh được nguồn gốc và phù hợp với quy hoạch là có thể chuyển lên Đất ở với một mức phí dựa vào bảng giá đất.
Nếu đất đang nằm trong khu dân cư hiện hữu ở Sài Gòn còn được cấp sổ đất mà không cần xây nhà. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp có đất trong khu dân cư hiện hữu nhưng đi xin chuyển đổi không được vị vướng quy hoạch cây xanh hoặc công trình công cộng. Điều này xảy ra khá nhiều, lý do là khi làm quy hoạch, thì những khu đất chưa xây nhà sẽ có xu hướng được chọn để để cây xanh hoặc các công trình công cộng.
Về công trình xây dựng trên đất, đa phần là được xây tự do và mật độ cao. Thủ tục xin phép cũng tương đối dễ dàng và đơn giản, không cần phải xây theo mẫu.
Với tất cả những điều thuận lợi như thế, thì bạn cần phải đặt một câu hỏi lớn nếu tự nhiên bạn tìm mua phải 01 căn nhà mà không có sổ? Nếu bạn không phải là người có kinh nghiệm, có quan hệ và thông tin tốt hơn chủ nhà, thì cần cân nhắc.
Tuy nhiên, với một căn nhà riêng, hay thậm chí là đất đã có sổ đầy đủ, thì trước khi mua, bạn cũng phải đi kiểm tra quy hoạch 01 lần nữa cho chắc. Bởi vì những gì ghi trên Sổ là Hiện trạng tại thời điểm cấp sổ, không loại trừ khả năng sau đó có những thay đổi về mặt quy hoạch khiến cho theo quy hoạch thì không còn giống như hiện trạng trong sổ. Lúc này dù có sổ thì vẫn bị dính quy hoạch như thường.
Việc tra cứu thông tin quy hoạch cũng không quá khó, cơ quan nhà nước đang nỗ lực công khai quy hoạch trên internet, ngoài ra, bạn cũng có thể trực tiếp đến Phòng Quản lý đô thị của Quận / huyện khu vực đó để hỏi.
LỘ TRÌNH PHÁP LÝ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THUỘC DỰ ÁN
Với Dự án Bất động sản, được thực hiện bởi các pháp nhân thì pháp lý khá rắc rối, và có một lộ trình mấy chục bước từ lúc bắt đầu đến lúc hoàn thành. Vậy nên, rất khó có Dự án nào có pháp lý đầy đủ trong thời điểm mở bán.
Vậy thì phải làm sao khi mua Bất động sản mà pháp lý lại chưa đầy đủ? Đây là câu hỏi của nhiều người, và cũng là chủ đề chính của phần pháp lý mà tôi muốn chia sẻ.
Và để dễ dàng tiếp cận hơn, thì Pháp lý của Dự án cũng bắt đầu bằng các nhóm:
-Pháp lý liên quan đến đất.
-Pháp lý liên quan đến công trình trên đất.
-Pháp lý liên quan đến Pháp nhân, hay là doanh nghiệp chủ đầu tư.
Như vậy, có xuất hiện thêm một đối tượng khác là Chủ đầu tư. Trong pháp lý nhà riêng thì chỉ có pháp lý Đất, và pháp lý công trình trên đất, không cần pháp lý của Người dân, bởi vì người dân nghiễm nhiên có quyền. Còn với Dự án, được phát triển bởi Pháp nhân là doanh nghiệp, nên cần phải có mục xác định tư cách của Doanh nhiệp nữa. Rắc rối thêm một khúc.
Quá trình hình thành Dự án
Khác với người dân sở hữu nhà riêng lẻ, Dự án chỉ xuất hiện sau năm 1993. Vì sau thời điểm đó mới xuất hiện các Công ty Bất động sản. Do đó, không có Chủ đầu tư nào sở hữu đất từ lâu đời cả, mà đều phải nhận chuyển nhượng lại từ một đối tượng khác, đối tượng đó là hoặc Dân, hoặc các Doanh nghiệp nhà nước.
Vậy thì câu hỏi đặt ra là làm thế nào để Doanh nghiệp được làm Dự án, và khi Dự án xuất hiện thì người sở hữu Đất trước đó là dân bị tác động như thế nào?
Câu hỏi này sẽ được trả lời dựa theo Lộ trình pháp lý của Dự án Bất động sản.
Danh mục các mốc pháp lý của Dự án Bất động sản
Theo thống kê, để hoàn chỉnh pháp lý của một Dự án bất động sản thì cần trải qua một danh sách dài dưới đây. Mặc dù tùy vào loại Dự án, tình trạng Dự án thì có một số mục có thể không phải thực hiện. Ngoài ra, danh sách này cũng sẽ thay đổi tùy vào những thay đổi vê luật, đôi khi là luật đó không liên quan trực tiếp gì đến các Luật về Bất động sản cả. Danh sách này bao gồm:
1.       Công nhận chủ đầu tư
2.       Đăng ký đầu tư Dự án
3.       Đền bù – giải tỏa – tái định cư
4.       Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất
5.       Nhiệm vụ quy hoạch
6.       Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)
7.       Hê duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500
8.       Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc
9.       Điều chỉnh quy hoạch
10.   Công bố quy hoạch
11.   Chấp thuận đầu tư
12.   Phê duyệt Dự án đầu tư
13.   Ký quỹ
14.   Chuyển mục đích sử dụng đất
15.   Giao đất
16.   Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
17.   Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.
18.   Chuyển nhượng Dự án
19.   Thỏa thuận đấu nối hạ tầng
20.   Xin phép san lấp
21.   Xin phép xây dựng hạ tầng
22.   Nghiệm thu hạ tầng theo tiến dộ Dự án
23.   Thẩm duyệt thiết kế cơ sở
24.   Thẩm duyệt Thiết kế Thi công
25.   Xin phép xây dựng
26.   Thông báo khởi công
27.   Nghiệm thu móng
28.   Thông báo huy động vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
29.   Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
30.   Đăng ký hợp đồng mẫu
31.   Lắp đặt và nghiệm thu PCCC
32.   Nghiệm thu & Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
33.   Hoàn công
34.   Bàn giao nhà cho người mua
35.   Cấp số nhà
36.   Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở

Đây là danh sách sơ bộ, có một số bước có thể không phải làm, có một số bước có thể phải làm thêm, và lưu ý rằng, với tính chất Dự án khác nhau thì các bước thực hiện thứ tự cũng khác nhau, và không phải lộ trình pháp lý là đi theo thứ tự như trên.
Thế nên, gần như không có Dự án nào Hoàn chỉnh pháp lý ngay từ ban đầu cả, mà chỉ có thể Lộ trình rõ ràng thôi. Pháp lý và thực tế bên ngoài Dự án có sự liên kết với nhau, thế nên những gì bạn thấy ngoài hiện trường và những nội dung pháp lý hoàn thành đi kèm sẽ quyết định rằng Lộ trình pháp lý có “ổn” hay không.
CÔNG NHẬN CHỦ ĐẦU TƯ – ĐĂNG KÝ ĐẦU TƯ
Quay lại câu hỏi: Làm thế nào để Doanh nghiệp được làm Dự án và Khi xuất hiện Dự án thì người sở hữu đất trước đó sẽ bị ảnh hưởng như thế nào? Và hãy cùng tìm câu trả lời.
Công nhận Chủ đầu tư là bước đầu tiên xác định đối tượng được làm Chủ đầu tư Dự án. Bước này có thể gọi là “Rất quan trọng” nhưng cũng có thể nói “Không quan trọng mấy”. Nó kiểu như Ra mắt hai gia đình trước khi cưới nhau ấy, vì là Chưa ra mắt thì khó mà cưới được, ra mắt rồi thì cũng chưa chắc đã cưới, ra mắt thì không thể gọi là có gia đình, nhưng mà chưa ra mắt thì cũng không xúc tiến được các thủ tục cưới hỏi. Đại khái cái bước này nó là như thế.
Ví von một chút, Ví cô gái như là Dự án, và Chủ đầu tư như là Chàng trai, phú ông là hoặc cấp Chính phủ, hoặc cấp Tỉnh, Thành phố… Nếu Cô gái “ngon lành” thì nhiều “Chàng trai” muốn dạm hỏi, và khi có nhiều “mối” thì “phú ông” sẽ phải có chính sách gả Con gái.
Muốn gả con gái, thì điều đầu tiên cô con gái đó phải “Available”, nghĩa là phải đủ tuổi, phải không vướng bận gì, đương nhiên có thể có vài khúc mắc thì có thể giải quyết được. Dự án cũng thế, muốn được coi đó là Dự án thì chỗ đó phải được làm Dự án, nghĩa là Quy hoạch phải phù hợp, chưa “Dính” đến Chủ đầu tư nào, nếu “dính” thì phải giải quyết xong xuôi.
Cô gái đã sẵn sàng có chồng, thì Phú ông sẽ có nhiều cách, hoặc là thông báo rộng rãi “kén chồng” và đưa điều kiện kèm theo. Điều kiện đôi khi là muốn kiếm chàng rể có năng lực nào đó, hoặc đơn giản là phải có sính lễ. Nếu yêu cầu năng lực thì có thể “xù”, chứ đã nhận sính lễ thì gần như phải gả rồi, không gả đền chết. Trường hợp nhận sính lễ thì gọi là Đấu giá. Trường hợp dựa trên năng lực thì rơi vào dạng “xét”.
Phú ông có thể cũng làm theo cách là nhắm đến một gia đình môn đăng hộ đối nào đó và rỉ tai riêng thôi, thậm chí mang con gái ra giới thiệu cho bên chàng trai luôn. Trường hợp này là Nhà nước giới thiệu cho Chủ đầu tư. Thế thì Chủ đầu tư môn đăng hộ đối sẵn, nên khỏi xét, chỉ định luôn.
Lại có thêm trường hợp, Dự án không phải là con gái Phú ông, mà là con gái của gia nhân Phú ông, nhưng khổ nỗi cô gái này lại sắc nước hương trời, đầy anh dòm ngó. Và Phú ông gả luôn mà không nói cho cha mẹ cô gái, hoặc nói nhưng cha mẹ cô gái không đồng ý, hoặc anh em, họ hàng cô gái thì đồng ý nhưng cha hoặc mẹ thì không đồng ý. Vậy thì Phú ông và Chàng trai phải tổ chức Bắt cô dâu.
Mà trong thực tế, Phú ông làm gì có nhiều con gái, mà gia nhân, những người mà Phú ông quản lý mới có nhiều con gái. Thế nên quy trình là Chàng trai nào muốn cưới con gái của Phú ông hay của gia nhân phú ông thì đều phải đến xin phép Phú ông. Và khi đó, Phú ông sẽ xét các điều kiện của chàng trai rồi mới quyết định. Các điều kiện xét đó là:
-Xét về bản thân cô gái (Gọi là xét về đất): Cô gái có đồng ý với mày chưa, mày đã được sự đồng ý
của cha mẹ cô gái (chủ đất) chưa?, cô gái đã đủ tuổi lấy chồng chưa? Ấy là xét về mặt Chủ đầu
tư đang có quyền gì trên đất đó.
-Xét về tình trạng và khả năng của cô gái (Gọi là xét quy hoạch): Mày muốn cưới người ta về làm
vợ đúng không, thế thì tao phải coi cô này có đủ điều kiện làm vợ không đã (lỡ nó đi Thái về thì
khổ). Ấy là xét về mặt quy hoạch có phù hợp để làm Dự án hay không.
-Xét về năng lực chàng trai: Mày đủ tuổi lấy vợ chưa, được phép lấy vợ không, và có đủ tiền nuôi vợ không? Ấy là xét về mặt ngành nghề kinh doanh, kinh nghiệm và năng lực tài chính doanh nghiệp.
Trong thực tế, thì khi xét mấy cái này, Chàng trai là người như thế nào sẽ quyết định đến việc xét 02 cái trước khó cỡ nào. Vì dù sao thì cha mẹ hay người đại diện cũng muốn con gái mình rơi vào tay anh nào ngon ngon, chàng rể ngon thì mình cũng được lợi vậy.
Vậy thủ tục này sẽ là:
-Nếu Phú ông kén rể: Thông báo công khai kêu gọi nhà đầu tư, hoặc thông báo công khai kêu gọi đấu giá (thường sẽ phù hợp trong trường hợp Cô gái là con ruột của Phú ông, Dự án là những khu đất nhà nước), các Chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ, xét thầu (hoặc đấu giá), lựa chọn và có thông báo trúng thầu, trúng đấu giá. Trong trường hợp trúng đấu giá thì coi như chàng trai đã dâng sính lễ như Sơn Tinh, thì Vua Hùng cũng không xù được.
-Phú ông đóng vai người quản lý: Các doanh nghiệp nộp công văn và hồ sơ liên quan lên Sở Xây dựng, sở Xây dựng tổng hợp lý kiến các sở ban ngành, họp hành nếu có, cái gì chưa rõ thì phát văn bản hỏi, xong tổng hợp trình Ủy ban tỉnh, thành phố có quyết định chấp thuận.
Bình thường, các bước này sẽ diễn ra trong khoảng 2-3 tháng.
(*) Bản vẽ đính kèm: Liên quan đến Đất đai thì liên quan đến vị trí, bản vẽ…, do đó thường mỗi thủ tục về pháp lý thì kèm theo đó là bản vẽ đính kèm. Với thủ tục này, bản vẽ đính kèm là Bản vẽ vị trí hoặc Hiện trạng vị trí khu đất. Bản vẽ này là cơ sở để xác định ranh đất cho các thủ tục tiếp theo. Bản vẽ trong giai đoạn này không có tính pháp lý cao, nghĩa là không dùng như là tài liệu bắt buộc cho các thủ tục sau này.
Cũng với thủ tục tương tự, nếu Chủ đầu tư có yếu tố nước ngoài thì phải làm thủ tục Đăng ký đầu tư.
ĐIỂM QUAN TRỌNG CỦA CÁC LỘ TRÌNH PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT
Sau khi đã được Công nhận Chủ đầu tư, thì Chủ đầu tư phải làm các thủ tục xoay quanh 03 nội dung mà trong quá trình xét duyệt đã đề cập đến là liên quan đến Đất, liên quan đến Quy hoạch (hay công trình trên đất), liên quan đến Chủ đầu tư. Độ khó của các thủ tục này tùy thuộc vào tình trạng lúc đó như thế nào. Nhà nước cũng tham gia hỗ trợ trong quá trình này ở nhiều cấp độ khác nhau.
Đền bù, giải tỏa và tái định cư:
-Đây là bước đầu tiên trong các thủ tục về đất, và cũng là bước khó khăn nhất.
-Việc thỏa thuận đền bù có thể được thực hiện trước khi được Chấp thuận chủ trương đầu tư, giống như tìm hiểu nhau thì không cần phải xin phép gia đình. Nếu việc đền bù thực hiện trước thì không có sự tham gia của Nhà nước, lúc này là bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau.
-Tuy nhiên, từ sau khi được Chấp thuận chủ trương, thì nhà nước có thể tham gia vào quá trình này, lúc này sẽ xảy ra các thủ tục kiểm đếm, định giá… và lúc này, khu đất Dự án bị “treo”, không được thực hiện các thủ tục bình thường như tách thửa, xây dựng, chuyển đổi. Nhưng giao dịch cũng không chuyển sổ được. Thế thì các Dự án được chấp thuận chủ trương mà không triển khai thì gọi là Dự án treo, mà treo là không làm gì được cả ở bên trong đó.
-Nếu không tìm được sự thỏa thuận giữa hai bên, có thể xảy ra tình trạng cưỡng chế thu hồi.
-Đền bù luôn đi với giải tỏa, tái định cư: Với mỗi hộ dân có đất trong Dự án bị thu hồi giải tỏa, thì đều có suất Tái định cư, suất tái định cư là một dạng ưu tiên quyền mua sản phẩm giá rẻ hay những ưu đãi khác. Nhưng trong quá khứ, các sản phẩm dành cho đối tượng Tái định cư đa số là kém chất lượng so với sản phẩm của Dự án, thế nên mới xuất hiện một khái niệm Nhà tái định cư, Khu tái định cư, mà khi nghe xong thì người ta cảm giác nó không tốt, kể từ đó “Tái định cư” trở thành cụm từ đồng nghĩa với “Không tốt”.
-Thủ tục này có thể nhanh, có thể lâu tùy vào độ khó, có trường hợp kéo dài mấy chục năm không xong. Và đôi khi Dự án vướng, thất bại, kiện cáo cũng vì cái thủ tục này.
(*): Bản vẽ đính kèm: Trong quá trình đền bù, sẽ xuất hiện bản vẽ gọi là Bản đồ địa chính hay bản đồ giải thửa. Bản đồ này chính là chi tiết các thửa đất trong khu, và mục đích dùng để kiểm đếm, để xác định diện tích đền bù. Bản vẽ này quan trọng trong hồ sơ đền bù.
Thu hồi & Chuyển mục đích sử dụng đất và Giao đất
-Đôi khi bước náy tách làm hai, và cũng có lúc nhập thành một. Đó là một chuỗi quá trình.
-Dự án Bất động sản có thể hiểu là từ khu cũ, hiện trang, gom lại rồi vẽ lại, sau đó làm thành 1 cái mới, thế nên Chủ đầu tư đôi khi người ta hay gọi là Nhà phát triển (đôi lúc 02 đối tượng này khác nhau), là vì họ phát triển từ cái cũ thành cái mới. Như vậy, riêng về đất đai thì đầu tiên phải Thu hồi cái cũ, sau đó Chuyển mục đích rồi Giao lại.
-Để làm được bước này thì trước đó phải làm các Bước khác, Các bước này có thể thuộc nhóm đất, cũng có thể không thuộc nhóm đất. Tuy nhiên, chúng ta cũng có thể phân tích một chút để biết cần có các bước nào trước khi có bước này, hãy bắt đầu bằng các câu hỏi:

               o Muốn thu hồi và giao thì đất phải là của ai? Không thể thu hồi rồi giao nếu đất đó chưa phải của mình, do đó cần phải đền bù xong. Nếu đều bù chưa xong thì có thể thu hồi và giao từng đợt. Như vậy, để có bước này thì phải xong bước Đền bù.
               o Muốn chuyển đối mục đích sử dụng thì phải dựa vào đâu? Đó là phải dựa vào mục đích sử dụng mới. Muốn biết mục đích sử dụng mới thì liên quan đến Quy hoạch, do đó phải xong bước Phê duyệt Quy hoạch 1/500 thì mới có bước này.

-Nếu đã đầy đủ hồ sơ, thì Chủ đầu tư sẽ có công văn gửi hồ sơ lên Sở Tài nguyên Môi trường, Sở sẽ xử lý hồ sơ, yêu cầu bổ sung nếu có, và họp hội đồng hoặc xin ý kiến các Sở liên quan, sau đó trình hồ sơ lên Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố ra quyết định. Thủ tục này đi qua 02 giai đoạn, và có thể mất 3-4 tháng.
(*): Bản vẽ đình kèm quá trình này là Bản vẽ giao đất, bản vẽ giao đất là loại bản vẽ có vị trí, tọa độ củ thể. Đây được coi là một bản vẽ quan trọng vì nó dùng để làm căn cứ pháp lý. Bản vẽ này sau này được gán vào hoặc đính kèm vào sổ đỏ. Bản vẽ này thường có tên là “Bản vẽ hiện trạng, vị trí” phục vụ việc giao đất.
Tính tiền & đóng tiền sử dụng đất
-Sau khi xong giao đất, thì đến giai đoạn tính tiền và đóng tiền Sử dụng đất. Theo quy định mới hiện hành, thì việc tính và đóng tiền Sử dụng đất phải thông qua định giá. Lưu ý là với đất riêng lẻ của dân, thì Tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá nhà nước, nhưng với đất Dự án thì theo quy định hiện hành là phải tính thông qua định giá.
-Tiền sử dụng đất là gì?: Sẽ có người thắc mắc về khái niệm Tiền sử dụng đất. Như chúng ta biết, theo luật thì Đất đai là sở hữu chung, và nhà nước quản lý, người dân chỉ được Sử dụng mà không được Sở hữu. Nó có thể hiểu như một dạng tiền Thuê đất đóng một lần. Với loại đất Sử dụng có thời hạn Lâu dài thì đóng tiền 01 lần duy nhất, có loại đóng tiền một lần cho một khoảng thời gian như 5 năm, 50 năm… hoặc đóng tiền hàng năm.
-Tại sao có loại tiền này? Ở Việt Nam có khoảng hơn 50 loại đất được chia thành nhiều nhóm khác nhau. Tuy nhiên, nếu tính theo nguyên thủy của đất, thì thuở ban đầu chỉ có đất Rừng, đất Nông nghiệp, đất mặt nước, đó là những loại đất nguyên thủy. Nhưng sau đó, nhờ sự phát triển kinh tế thì xuất hiện thêm các loại đất như Đất giao thông, Đất Công nghiệp, Đất bến bãi, Đất Công trình Công cộng, Đất Thương mại, Đất ở… Và để xuất hiện các loại đất sau này thì đi kèm với đó là quá trình hoàn thiện về Hạ tầng, đường sá…, Và nhìn chung, ngoại trừ đất Giao thông thì các loại đất sau này đều có giá trị hơn đất Nông nghiệp hay đất Rừng. Do việc chuyển hóa này tạo ra một sự thay đổi về Giá trị, nên nhà nước sẽ thu một số tiền cho việc chuyển đổi này, và tiền này gọi là Tiền sử dụng đất hay Thuế đất.
-Như vậy, có thể thấy thủ tục tính và đóng tiền Sử dụng đất là một thủ tục rất quan trọng trong quá trình làm đất, và quá trình này cũng tốn nhiều tiền. Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất hay loại đất được chuyển đổi ảnh hưởng trực tiếp đến Tiền sử dụng đất này.
-Quá trình thực hiện thủ tục này, sau khi đủ hồ sơ, Chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ Tại Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài nguyên sẽ thuê đơn vị thẩm định giá, sau đó làm các thủ tục định giá cho đến khi có thông báo đóng tiền Sử dụng đất. Chủ đầu tư cầm thông báo, mang đi nộp tiền và được xác nhận của cơ quan Thuế hoặc kho bạc là coi như hoàn thành. Thời gian làm thủ tục này thì lâu hay mau tùy vào việc định giá diễn ra thế nào, vì cái này liên quan đến số tiền lớn và lại tiền nhà
nước, nên làm khá kỹ.
(*): Bản vẽ đính kèm: Quá trình này không phát hành bản vẽ đính kèm.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tên Chủ đầu tư
-Sau khi nộp xong Tiền sử dụng đất, hay là hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hay là Nộp thuế, thì đến giai đoạn cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.
-Chủ đầu tư sẽ đề nghị Sở Tài nguyên môi trường cấp giấy chứng nhận. Nếu là một lô đất lớn thì có thể dùng bản vẽ Giao đất để cấp. Còn nếu mà các lô đất nhỏ thì Sở Tài nguyên sẽ thuê đơn vị đo vẽ lại hiện trạng hạ tầng xem so với Quy hoạch thì hiện trạng này có khác gì không để tạo ra bản vễ gọi là “Bản vẽ phân lô ra sổ đỏ”. Để vẽ bản vẽ này thì phải có một thủ tục khác phải xong là có Văn bản xác nhận hoàn thành hạ tầng của Phòng quản lý đô thị Quận, huyện cấp.
-Sau khi đã đầy đủ thủ tục thì Sở Tài nguyên môi trường tiến hành cấp sổ. Với các Dự án lớn, có nhiều sổ thì thường Sở sẽ cấp theo đợt. Mỗi đợt có thể 1-3 tháng.
(*) Bản vẽ đính kèm: Bản vẽ giao đất, bản vẽ trong sổ đỏ, hoặc Bản vẽ phân lô ra sổ đỏ. Miễn sao xác định chính xác tọa độ các khu đất.
Đây có thể coi là bước quan trọng nhất của nhóm Đất, và đến lúc này thì có thể coi là Pháp lý đấy đủ về mặt Đất.
ĐIỂM QUAN TRỌNG CỦA CÁC LỘ TRÌNH PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT
Ngay sau khi được Thuận chủ trương đầu tư, Chủ đầu tư bắt đầu có thể tiến hành Thủ tục lập và phê duyệt Quy hoạch 1/500 song song với các thủ tục về Đất.
Phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch 1/500 hay Chứng chỉ quy hoạch (Giấy phép quy hoạch).
-Nếu dự án là khu đô thị, thì phải lập Nhiệm vụ quy hoạch, còn nếu Dự án là Căn hộ chung cư thì xin Giấy phép quy hoạch hay Chứng chỉ quy hoạch.
-Quy hoạch mà Doanh nghiệp lập theo quy định là Quy hoạch 1/500 và việc lập quy hoạch này phải dựa vào Quy hoạch 1/2000 do nhà nước lập (Có thể xem thêm các nội dung này trong phần Quy hoạch). Tuy nhiên sẽ có vấn đề một chút nếu khu vực này Chưa có quy hoạch 1/2000 hoặc Chủ đầu tư muốn làm khác với Quy hoạch 1/2000.
-Trường hợp khu vực Dự án Chưa có quy hoạch 1/2000, và thậm chí chưa có luôn quy hoạch định hướng. Thì muốn làm Quy hoạch, Chủ đầu tư phải hoặc là chờ, hoặc là hỗ trợ nguồn lực để nhà nước làm. Nếu rơi vào trường hợp này, thì thời gian là không dự liệu được.
-Trường hợp Chủ đầu tư muốn làm khác quy hoạch 1/2000, lúc này vấn đề xảy ra là muốn Khác cái gì? Có những thứ khác thì dễ, nhưng có những thứ khác thì rất khó. Nếu việc điều chỉnh không ảnh hưởng đến Chỉ tiêu quy hoạch thì dễ, còn nếu ảnh hưởng đến Chỉ tiêu quy hoạch thì khó. Ngoài ra, có một số Chỉ tiêu khó đổi hơn một số Chỉ tiêu khác.
-Nhiệm vụ quy hoạch / Chứng chỉ quy hoạch với Quy hoạch là một cặp bài trùng, cái này phải đi trước mới đến cái kia. Muốn điều chỉnh quy hoạch thì điều chỉnh từ nhiệm vụ.
-Nếu không có vấn đề gì rắc rối, thì chuẩn bị hồ sơ nộp Sở Quy hoạch kiến trúc, tron đó có cam kết về vốn, về tài chinh, các thông tin về quy hoạch. Sở quy hoạch sẽ có văn bản xin ý kiến Dân trong khu vực đó (nếu có), sau khi tổng hợp xong mọi ý kiến thì Sở Quy hoạch Kiến trúc sẽ có văn bản phê duyệt. Việc này kéo dài khoảng 3 tháng.
(*): Bản vẽ đính kèm: Trong quá trình này sẽ có một thuyết min, hoặc không, bản vẽ không quan trọng.
Phê duyệt Quy hoạch 1/500, thỏa thuận tổng mặt bằng kiến trúc 1/500.
-Cũng như mục trên, 2 cái này là một, tùy vào Dự án là gì, nếu dự án đô thị thì là Phê duyệt quy hoạch 1/500, còn nếu là nhà Chung cư thì thỏa thuận tổng mặt bằng kiến trúc 1/500.
-Sau khi đã thông nhiệm vụ, thì bước này cứ thế mà nộp hồ sơ. Hồ sơ của bước này sẽ bao gồm Nhiệm vụ hoặc Giấy phép quy hoạch, và một lượng bản vẽ quy hoạch theo được format theo chuẩn.
-Nếu không có bất thường gì về bản vẽ, hay khác biệt với nhiệm vụ, thì thường quy hoạch sẽ được duyệt trong vòng 2 tháng sau khi nộp hồ sơ.
(*): Bản vẽ đính kèm: Nếu là Dự án đô thị phân lô, thì thường sẽ có khoảng hơn 10 loại bản vẽ khác nhau, từ Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chỉ giới xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật …. Còn với Dự án cao tầng thì thường có 1 bản vẽ Tổng mặt bằng kiến trúc.
Thẩm duyệt các loại thiết kế
-Quy hoạch 1/500 được duyệt là cơ sở cho các loại thiết kế liên quan đến hạ tầng và Công trình trên đất.
-Với Dự án đô thị tạo ra đất nền, việc “Công trình trên đất”, đồng nghĩa với làm hạ tầng, chi phí làm hạ tầng cũng không cao và khá đơn giản về kỹ thuật, do đó việc thẩm duyệt bao gồm Thiết kế san lấp, thiết kế hạ tầng, thiết kế đấu nối là tương đối đơn giản.
-Tuy nhiên, với chung cư cao tầng, các công trình này đều là Công trình từ cấp 2 đến Cấp đặc biệt, do đó cần những yêu cầu khắt khe liên quan đến Quy chuẩn thiết kế. Có các mục quan trọng như Thẩm duyệt Thiết kế cơ sở, Thẩm duyệt Phòng cháy chữa cháy. Sau đó là đến Thẩm tra thiết kế kỹ thuật thi công.
-Những nội dung này thường liên quan đến hồ sơ kỹ thuật, và lượng bản vẽ có thể phải chở bằng xe. Và thời gian để làm hết loại này thì khoảng 6 tháng.
(*): Bản vẽ đính kèm: Rất nhiều bản vẽ cho rất nhiều bộ môn, nên khó mà liệt kê hết.
Giấy phép xây dựng
-Đây là loại pháp lý phải nói là quan trọng nhất trong nhóm về Công trình trên đất. Sau khi có Giấy phép xây dựng thì có thể tạm gọi là Đầy đủ về mặt pháp lý.
-Điều kiện để có Giấy phép xây dựng bao gồm phải có đầy đủ các hồ sơ về Thiết kế, và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai loại hồ sơ này kết hợp lại thì mới đủ hồ sơ để nộp xin phép Xây dựng.
-Sau khi nộp đủ hồ sơ, Sở Xây dựng sẽ rà soát và thường trong vòng 40 ngày là sẽ cho kết quả chấp thuận.
(*): Bản vẽ đính kèm: Không có bản vẽ riêng, mà lấy bản vẽ từ quá trình thẩm duyệt Thiết kế.
ĐIỂM QUAN TRỌNG CỦA CÁC LỘ TRÌNH PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐẦU TƯ
Đề cập đến Chủ đầu tư là đề cập đến Năng lực và Kinh nghiệm, tuy nhiên 02 thứ này Chủ đầu tư Tự “chém gió” được. Thế nên chỉ xét đến 02 thứ này thì hơi ít và không đầy đủ. Tuy nhiên, bởi Chủ đầu tư là đối tượng dẫn dắt Dự án, và là đối tượng đứng ra làm đối trọng đối Nhà nước nên những thứ liên quan đến Chủ đầu tư sẽ bao gồm cả những Cam kết của Chủ đầu tư với Nhà nước cũng như với Khách hàng.
Có một nội dung trong pháp lý là “Giấy chứng nhận kinh doanh gần nhất” trong lộ trình pháp lý. Cái này giống như là khai sinh cập nhật gần nhất để biết Chủ đầu tư là ai, loại này cần nhưng không có nhiều thứ để nói.
Phê duyệt Dự án đầu tư nhà ở, Giấy chứng nhận đầu tư
-Sau khi xong quy hoạch 1/500, thì sẽ qua bước Phê duyệt Dự án đầu tư nhà ở. Bước này có thể tạm hiểu là một Thỏa thuận giữa Chủ đầu tư và nhà nước.
-Trong văn bản này sẽ mô tả về việc đất này được phép làm gì, có quy hoạch như thế nào, đầu tư hết bao nhiêu và đặc biệt có nói đến Chủ đầu tư được phép làm gì và nghĩa vụ của Chủ đầu tư là gì.
-Đừng nghĩ rằng, đất ở nào cũng được bán. Đừng nghĩ rằng căn hộ nào xây lên cũng được bán. Đừng nghĩ rằng loại sổ đỏ nào cũng sở hữu lâu dài. Nếu muốn biết Chủ đầu tư được làm gì với những phần trong Dự án, và nghĩa vụ của Chủ đầu tư là gì thì trong văn bản này có nói.
-Văn bản này là Cơ sở để Giao đất, cũng là Cơ sở cho nhiều loại quyết định sau này. -Sau khi có quy hoạch 1/500, Chủ đầu tư nộp hồ sơ vào Sở Xây dựng, Sở Xây dựng sẽ tổng hợp và trình Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố phê duyệt. Thời gian cho 02 bước này khoảng 3 tháng.
(*): Không có bản vẽ đính kèm.
(**): Nếu Chủ đầu tư có yếu tố nước ngoài thì làm Giấy chứng nhận đầu tư.
Ký quỹ
-“Hãy chứng minh năng lực bằng Tiền”, đó là điều nhà nước muốn Chủ đầu tư phải chứng minh khi có thủ tục này. Nghĩa là Chủ đầu tư phải mang tiền đến Sở Kế hoạch đầu tư ký quỹ để đảm bảo rằng mình có đủ năng lực tài chính làm Dự án. Theo từng giai đoạn hoàn thành thì lấy tiền về từ từ, nếu không làm thì Nhà nước lấy luôn.
-Số tiền ký quỹ được tính dựa theo tổng mức đầu tư, cụ thể là tính theo lũy tiến. Nếu Tổng mức đầu tư dưới 300tỷ thì lấy 3%, Từ 300tỷ -1000 tỷ thì lấy thêm 2% phần này, trên 1000 tỷ thì lấy 1% phần trên đó.
-Quá trình ký quỹ được thực hiện bởi Sở Kế hoạch đầu tư, Chủ đầu tư và Ngân hàng. Tiền ký quỹ được bỏ vào ngân hàng và Chủ đầu tư được hưởng lãi, tuy nhiên nếu Chủ đầu tư không làm mà treo Dự án thì bị Sở Kế hoạch đầu tư lấy.
-Quá trình từ nộp hồ sơ, cam kết 3 bên, đến nộp tiền vào tài khoản và Sở Kế hoạch đầu tư ra thông báo hoàn thành ký quỹ sẽ diễn ra trong vòng dưới 30 ngày.
Xác nhận hoàn thành hạ tầng, xác nhận hoàn thành móng, Xác nhận đủ điều kiện bán hàng
-Các loại xác nhận này là loại tài liệu để chứng tỏ rằng Lời nói đi đôi với việc làm của Chủ đầu tư. Với xác nhận hoàn thành hạ tầng, hoặc xác nhận hoàn thành móng, đó là lời khẳng định rằng Chủ đầu tư đã thi công ngoài công trường, và nay đã có những thành quả nhất định.
-Tại sao phải có xác nhận hoàn thành hạ tầng, và xác nhận hoàn thành móng? Bởi xong hạ tầng thì Sở Tài nguyên mới xuống đo lại bản vẽ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn xác nhận móng để làm thủ tục công nhận đủ điều kiện bán hàng (hay thông báo huy động vốn).
-Xác nhận đủ điều kiện bán hàng: Cái tên nghe là đủ mô tả rồi. Có xong văn bản này thì khẳng định được đủ điều kiện để ký Hợp đồng mua bán.
-Mấy loại xác nhận này quan trọng nhưng thủ tục lại dễ và nhanh, bởi quá trình thực hiện mới khó. Khi thực hiện xong rồi chỉ việc xác nhận thì đơn giản. Thế nên thông thường việc xác nhận này diễn ra trong vòng 30 ngày là xong.
(*) Bản vẽ: Có đính kèm một số bản vẽ nhưng cũng không quan trọng lắm.
Bàn giao nhà, đất cho khách hàng
-Đến bước này thì Chủ đầu tư hoàn toàn có thể yên tâm xoa tay được rồi, vì mọi thứ đã gần như xong, chỉ cần bàn giao cho khách hàng mà thôi. -Thời gian bàn giao thì lâu hay mau tùy thuộc vào khách hàng muốn như thế nào. left-sidebar

Bình Luận

0 Comments