“Pháp lý” có lẽ là cụm từ mà nhiều người sợ
nhất khi đi mua Bất động sản. Nếu bạn sợ thì cũng đừng cảm thấy tự ti, vì cái
Pháp lý này ai cũng sợ, kể cả dân chuyên nghiệp. Vì có câu cửa miệng nói về pháp
lý Bất động sản rằng “Sáng đúng, chiều sai, sáng mai lại đúng”.
left-sidebar
Tuy nhiên, muốn vượt qua nỗi sợ thì phải đối
mặt với nó, mà kiến thức và sự hiểu biết giúp cho chúng ta có thể có được cái
nhìn tổng quan và hiểu được những khúc mắc có thể có. Khi buộc phải đi, thà biết
phía trước có nguy hiểm vẫn hơn là không biết có gì đang chờ đợi ta.
Nhưng cũng không nên quá lo lắng.
Lược lại lịch sử
Đất đai của tổ tiên có từ lâu đời, nhưng Luật đất đai mà ngày nay đang áp dụng có từ năm 1993, và sau này có nhiều lần sửa đổi. Dù rằng, trước đó từng có Luật đất đai năm 1987, nhưng Luật ra năm 1993 là mốc quan trọng.
Trong Luật đất đai thì cần lưu tâm đến quy định rằng “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý”. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài hoặc có thời hạn. Và cá nhân, tổ chức được sử dụng đất theo đúng mục đích quy định. Tóm lại, Đất đai có từ xa xưa, nhưng do Nhà nước quản lý, Nhà nước được quyền giao đất cho Người sử dụng đất, có thời hạn, có mục đích.
Để được giao đất thì nguồn gốc đất là một nội dung quan trọng, và mốc năm 1993 là điểm phân chia về mặt thời gian của nguồn gốc sử dụng đất.
Về mốc năm 1993, thì đại khái những ai có giấy tờ hoặc không có giấy tờ, nhưng chứng mình được rằng từ trước năm 1993 có ở, sống, canh tác trên đất thì được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất đó. Nếu khu đất nào không có ai đăng ký thì nhà nước quản lý.
Và nếu việc này được làm triệt để, thì tất cả sổ về đất sẽ được làm từ năm 1993. Sau năm 1993, mọi giao dịch về đất đai thì sẽ dựa trên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cho đến ngày nay, vẫn có những lô đất mà giấy chứng nhận được cấp trước năm 1993, với những lô đất kiểu như thế, không có ai đảm bảo rằng năm 1993 có ai đó đã đi kê khai đất đó hay chưa, ngoài ra cũng không dám chắc nhà nước có thu hồi ở cái dạng đất không ai quản lý hay không.
Đất đai luôn có vị trí, do đó trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải luôn có bản đồ đi kèm. Nói về bản đồ lại phải kể thêm một cột mốc khác là năm 2002 là năm mà hệ trục tọa độ VN2000 ra đời. Lúc này, trên mỗi bản đồ trên Giấy chứng nhận lại có một dãy số tọa độ X,Y gọi là Tọa độ góc ranh.
Lược lại lịch sử
Đất đai của tổ tiên có từ lâu đời, nhưng Luật đất đai mà ngày nay đang áp dụng có từ năm 1993, và sau này có nhiều lần sửa đổi. Dù rằng, trước đó từng có Luật đất đai năm 1987, nhưng Luật ra năm 1993 là mốc quan trọng.
Trong Luật đất đai thì cần lưu tâm đến quy định rằng “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý”. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài hoặc có thời hạn. Và cá nhân, tổ chức được sử dụng đất theo đúng mục đích quy định. Tóm lại, Đất đai có từ xa xưa, nhưng do Nhà nước quản lý, Nhà nước được quyền giao đất cho Người sử dụng đất, có thời hạn, có mục đích.
Để được giao đất thì nguồn gốc đất là một nội dung quan trọng, và mốc năm 1993 là điểm phân chia về mặt thời gian của nguồn gốc sử dụng đất.
Về mốc năm 1993, thì đại khái những ai có giấy tờ hoặc không có giấy tờ, nhưng chứng mình được rằng từ trước năm 1993 có ở, sống, canh tác trên đất thì được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất đó. Nếu khu đất nào không có ai đăng ký thì nhà nước quản lý.
Và nếu việc này được làm triệt để, thì tất cả sổ về đất sẽ được làm từ năm 1993. Sau năm 1993, mọi giao dịch về đất đai thì sẽ dựa trên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cho đến ngày nay, vẫn có những lô đất mà giấy chứng nhận được cấp trước năm 1993, với những lô đất kiểu như thế, không có ai đảm bảo rằng năm 1993 có ai đó đã đi kê khai đất đó hay chưa, ngoài ra cũng không dám chắc nhà nước có thu hồi ở cái dạng đất không ai quản lý hay không.
Đất đai luôn có vị trí, do đó trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải luôn có bản đồ đi kèm. Nói về bản đồ lại phải kể thêm một cột mốc khác là năm 2002 là năm mà hệ trục tọa độ VN2000 ra đời. Lúc này, trên mỗi bản đồ trên Giấy chứng nhận lại có một dãy số tọa độ X,Y gọi là Tọa độ góc ranh.
Tọa độ góc ranh này tham chiếu sang tọa độ vệ tinh, do đó độ chính
xác cao, khác với bản đồ thời xưa căn cứ theo hình dáng, hiện trạng, số tờ, số
thửa… Khi cầm một Giấy chứng nhận có bản đồ được lập trước năm 2002, sẽ rất khó
xác định được vị trí đất, ngược lại, khi cầm một Giấy chứng nhận có Tọa độ góc
ranh, rất dễ dàng để xác định được vị trí đất.
Hệ thống các văn bản luật
ở Việt Nam
Về văn bản luật ở Việt Nam, cao nhất là Hiến
pháp, sau Hiến pháp là đến Luật và Bộ luật, dưới Luật là đến Nghị định, dưới
Nghị định là các Thông tư, hướng dẫn, dưới nữa là các Quyết định, công văn của
các cấp khác nhau.
Theo
thống kê năm 2016 của Thư viện pháp luật thì có 225 Luật và Bộ luật còn hiệu lực
và sắp có hiệu lực ở Việt Nam. Trong đó liên quan đến ngành Bất động sản thì có
Luật đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật
Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị. Mà trong đó Luật đất đai là quan trọng nhất vì
liên quan đến Đất.
Tóm lại, các Luật liên quan đến ngành Bất động
sản xoay quanh các nội dung:
-Đất: Nguồn gốc, Người sử dụng đất, Thời hạn sử dụng đất, Mục
đích sử dụng đất. Những nội
dung này sẽ liên quan đến Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật
doanh nghiệp, Luật quy hoạch đô thị.
-Công trình trên đất: Liên quan đến Luật Quy hoạch đô thị và Luật
nhà ở.
-Kinh doanh: Luật kinh doanh Bất động sản.
Đừng lo lắng, cũng không
có quá nhiều thứ khó hiểu đâu.
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
Tổ
chức, cá nhân được nhà nước giao đất gọi chung là Người sử dụng đất. Trong Người
sử dụng đất thì phải tách thành 03 đối tượng riêng biệt.
Người sử dụng đất là cá nhân (hay cụ thể là
người dân):
-Đây là đối tượng đông nhất và đặc biệt nhất.
Về cơ bản, mọi người đều có quyền được sống, được canh tác, được ở…, thế nên luật
áp dụng cho đối tượng này là đơn giản và dễ dàng nhất. Thủ tục cũng ít rườm ra
nhất. Ví dụ: Thời điểm năm 1993, chỉ cần cầm các giấy tờ chứng minh về nguồn gốc
sử dụng đất là có thể được cấp sổ.
-Hiện nay, nếu chưa có sổ, chỉ cần chứng
minh được đã ở liên tục trên đất trong một thời gian dài thì có thể được giao đất,
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đóng một lượng tiền thuế tượng trưng và được cấp
sổ đã chuyển đổi mục đích nếu đất đó không vướng quy hoạch.
-Có thể được chuyển thổ cư một phần trong
diện tích đất quy hoạch nông nghiệp, được phép tách thửa (nếu diện tích đủ lớn)
đối với đất dân cư hiện hữu. -Nhưng: Không được sở hữu một thửa đất ở quá lớn,
bởi một người không cần ở Diện tích đất lớn. -Thiếu thông tin và thiếu quan hệ
nên đôi khi bị thiệt.
Người sử dụng đất là các Tổ chức tư nhân
-Ngoài đất ở và đất thương mại, các Pháp
nhân muốn sở hữu đất phải có Ngành nghề kinh doanh phù hợp với Mục đích sử dụng
đất. Ví dụ: Muốn sở hữu đất nông nghiệp thì Phải có ngành nghề kinh doanh là nông
nghiệp. Nếu muốn sở hữu đất trong khu Xây dựng mới thì buộc ngành nghề kinh
doanh phải là Kinh doanh Bất động sản.
-Để được giao đất và cấp giấy chứng nhận, phải đi theo một trình tự
pháp lý dài và phức tạp.
-Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải
đóng tiền sử dụng đất, và tiền này có thể cao hơn nhiều lần số tiền cá nhân phải
đóng theo đơn giá, vì việc tính tiền sử dụng đất giữa cá nhân và pháp nhânt được
áp dụng theo 02 luật khác nhau.
-Thực hiện triệt để theo quy hoạch, nhưng có thể điều chỉnh quy hoạch
được.
-Có quan hệ, có thông tin.
Người sử dụng đất là Doanh nghiệp nhà nước
-Đất do nhà nước quản lý, do đó doanh nghiệp
nhà nước cũng thuộc nhà nước, nên việc giao đất tương đối đơn giản, tuy vào sự
phân công của các lãnh đạo nhà nước. -Ưu tiên hơn so với 02 đối tượng trên.
(*) Bảng giá đất và
luật tính tiền sử dụng đất
Bảng giá đất nhà nước phát hành 05 năm 1 lần,
chưa phát hành đã lỗi thời khi so với giá thị trường, tuy nhiên bảng giá đó là
căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích cho đối tượng là Cá nhân.
Tuy nhiên, với các đối tượng là Tổ chức,
thì việc tính tiền sử dụng đất được áp dụng theo luật khác, đó là định giá. Mà đã
định giá sẽ gần sát với giá thị trường, do đó Doanh nghiệp luôn phải đóng tiền
sử dụng đất cao hơn thậm chí cao hơn nhiều so với cá nhân. Tuy nhiên, luật này
mới chỉ áp dụng gần đây, và khi đưa luật này áp dụng vào những khu đất các
doanh nghiệp đã chuyển đổi từ trước thì thường là phần thu được thấp hơn phần tính
toán.
Bây giờ ở Sài Gòn, đang có phần bán đấu giá
quyền sử dụng đất, hình thức này được xem như nhà nước bán đất cho Tư nhân với
giá thị trường thông qua đấu giá.
Pháp lý lưu ý khi đi mua đất của các đối tượng
trên
-Khi bạn mua đất từ đối tượng Cá nhân: Để an toàn, nhất
quyết phải yêu cầu có Sổ đỏ. Trong sổ đỏ thì phải xem kỹ loại đất và thời hạn sử
dụng đất. Sau đó phải kiểm tra quy hoạch. -Khi bạn mua đất từ đối tượng là
Doanh nghiệp tư nhân: Bạn phải xem lộ trình pháp lý của doanh nghiệp cũng như
uy tín của doanh nhiệp ấy.
-Khi đi mua đất của đối tượng là Doanh nhiệp
nhà nước: Nhà nước là toàn dân, mà toàn dân là của chung, bạn mua loại này thì đôi
khi gặp phải người ký giấy bán nhưng lại không có quyền bán, khi đó bạn sẽ gặp
rắc rối.
CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT
Người
ta hay quen nói đi mua đất, đi mua nhà, đi mua shophouse, đi mua chung cư…, đó
là các Loại bất động sản. Nhưng về mặt pháp lý thì để dễ hiểu cần lưu ý 02 nhóm
chính đó là.
-Đất
-Công trình trên đất
Ở
bài trước đã nói về đất thì cần quan tâm đến đối tượng sử dụng đất, thời hạn sử
dụng đất, mục đích sử dụng đất. Còn nhà, thì đó là Công trình trên đất.
Ở
Việt Nam chưa có loại hình nhà Park Home hay Mobil Home, do đó mọi Công trình
trên đất đều phải gắn liền với đất. Ngoại trừ công trình tạm thì các công trình
kiên cố xây dựng đều phụ thuộc vào tính chất của lô đất đó.
Đất nào cũng được phép xây công trình trên
đất?
Nếu với mục đích để ở, lưu trú thì chỉ có Đất
ở và đất Thương mại dịch vụ mới được phép xây công trình trên đó. Do đó, các loại
đất khác chưa chuyển đổi thì đều không được xây Công trình trên đất.
Đất ở và đất thương mại thì xây công trình
thế nào cũng được?
Mỗi khu đất đều có quy hoạch xây dựng khác
nhau, trong quy hoạch xây dựng sẽ quy định về khoảng lùi, mật độ xây dựng, hệ số
sử dụng đất, tầng cao…, chỉ được phép xây trong phạm vi đó. Một số nơi còn yêu
cầu mẫu nhà, nghĩa là phải xây dựng theo mẫu.
Riêng
các công trình lớn như Chung cư, tòa nhà văn phòng, khách sạn…, những loại nhà được
liệt vào cấp 1, Cấp 2, thì phải đi qua các bước thẩm duyệt phức tạp cũng như phải
tuân theo các điều kiện ngặt nghèo khác về Thiết kế và xây dựng.
Có bao nhiêu cấp công trình?
Hiện nay, theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD thì có 05 cấp công
trình xây dựng về dân dụng bao gồm:
-Công trình cấp 4: Hay còn gọi là nhà cấp 4, nhiều người quen loại
này.
-Công trình cấp 3: Thường quy định từ 2-7 tầng, nói chung loại này
thường là nhà phố, nhà riêng
lẻ.
-Công trình cấp 2: Là loại từ 8-20 tầng, la chung cư, khách sạn nhỏ
-Công trình cấp 1: Là loại từ 20-50 tầng, đa số các công trình
chung cư đều dạng này.
-Công trình cấp đặc biệt: Cao hơn 50 tầng, như LM81 ở Sài Gòn hay
Lotte ở Hà Nội là dạng này.
Với các loại công trình
cấp 2 đến cấp đặc biệt, phải trải qua các bước phê duyệt thiết kế khắt khe hơn
rất nhiều so với công trình cấp 3 và 4. Thậm chí nhà cấp 4 thì một số nơi còn
không cần phải xin phép xây dựng.
Trên
đây là tóm tắt về một số nội dung về Công trình trên đất, làm cơ sở cho các bài
phân tích sâu hơn ở phần sau.
PHÁP LÝ NHÀ RIÊNG KHÔNG THUỘC DỰ ÁN
Loại
Bất động sản này có nguồn gốc từ đối tượng là cá nhân, được cấp giấy do đã lưu
trú, ở từ xưa tới nay. Loại này nằm trong khu dân cư hiện hữu, hay nói cách khác
là ở trong khu dân cư lâu đời từ xưa đến nay.
Như
đã trao đổi ở các phần trước, những thứ liên quan đến người dân thì pháp lý khá
đơn giản. Đất thì chỉ cần chứng minh được nguồn gốc và phù hợp với quy hoạch là
có thể chuyển lên Đất ở với một mức phí dựa vào bảng giá đất.
Nếu đất đang nằm trong khu dân cư hiện hữu
ở Sài Gòn còn được cấp sổ đất mà không cần xây nhà. Tuy nhiên, có nhiều trường
hợp có đất trong khu dân cư hiện hữu nhưng đi xin chuyển đổi không được vị vướng
quy hoạch cây xanh hoặc công trình công cộng. Điều này xảy ra khá nhiều, lý do
là khi làm quy hoạch, thì những khu đất chưa xây nhà sẽ có xu hướng được chọn để
để cây xanh hoặc các công trình công cộng.
Về công trình xây dựng trên đất, đa phần là
được xây tự do và mật độ cao. Thủ tục xin phép cũng tương đối dễ dàng và đơn giản,
không cần phải xây theo mẫu.
Với tất cả những điều thuận lợi như thế,
thì bạn cần phải đặt một câu hỏi lớn nếu tự nhiên bạn tìm mua phải 01 căn nhà mà
không có sổ? Nếu bạn không phải là người có kinh nghiệm, có quan hệ và thông
tin tốt hơn chủ nhà, thì cần cân nhắc.
Tuy nhiên, với một căn nhà riêng, hay thậm
chí là đất đã có sổ đầy đủ, thì trước khi mua, bạn cũng phải đi kiểm tra quy hoạch
01 lần nữa cho chắc. Bởi vì những gì ghi trên Sổ là Hiện trạng tại thời điểm cấp
sổ, không loại trừ khả năng sau đó có những thay đổi về mặt quy hoạch khiến cho
theo quy hoạch thì không còn giống như hiện trạng trong sổ. Lúc này dù có sổ thì
vẫn bị dính quy hoạch như thường.
Việc tra cứu thông tin
quy hoạch cũng không quá khó, cơ quan nhà nước đang nỗ lực công khai quy hoạch
trên internet, ngoài ra, bạn cũng có thể trực tiếp đến Phòng Quản lý đô thị của
Quận / huyện khu vực đó để hỏi.
LỘ TRÌNH
PHÁP LÝ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THUỘC DỰ ÁN
Với
Dự án Bất động sản, được thực hiện bởi các pháp nhân thì pháp lý khá rắc rối, và
có một lộ trình mấy chục bước từ lúc bắt đầu đến lúc hoàn thành. Vậy nên, rất
khó có Dự án nào có pháp lý đầy đủ trong thời điểm mở bán.
Vậy
thì phải làm sao khi mua Bất động sản mà pháp lý lại chưa đầy đủ? Đây là câu hỏi
của nhiều người, và cũng là chủ đề chính của phần pháp lý mà tôi muốn chia sẻ.
Và để dễ dàng tiếp cận hơn, thì Pháp lý của
Dự án cũng bắt đầu bằng các nhóm:
-Pháp lý liên quan đến đất.
-Pháp lý liên quan đến công trình trên đất.
-Pháp lý liên quan đến Pháp nhân, hay là doanh nghiệp chủ đầu tư.
Như vậy, có xuất hiện thêm một đối tượng
khác là Chủ đầu tư. Trong pháp lý nhà riêng thì chỉ có pháp lý Đất, và pháp lý
công trình trên đất, không cần pháp lý của Người dân, bởi vì người dân nghiễm
nhiên có quyền. Còn với Dự án, được phát triển bởi Pháp nhân là doanh nghiệp, nên
cần phải có mục xác định tư cách của Doanh nhiệp nữa. Rắc rối thêm một khúc.
Quá trình hình thành Dự án
Khác với người dân sở hữu nhà riêng lẻ, Dự
án chỉ xuất hiện sau năm 1993. Vì sau thời điểm đó mới xuất hiện các Công ty Bất
động sản. Do đó, không có Chủ đầu tư nào sở hữu đất từ lâu đời cả, mà đều phải
nhận chuyển nhượng lại từ một đối tượng khác, đối tượng đó là hoặc Dân, hoặc các
Doanh nghiệp nhà nước.
Vậy
thì câu hỏi đặt ra là làm thế nào để Doanh nghiệp được làm Dự án, và khi Dự án
xuất hiện thì người sở hữu Đất trước đó là dân bị tác động như thế nào?
Câu hỏi này sẽ được trả lời dựa theo Lộ trình
pháp lý của Dự án Bất động sản.
Danh mục các mốc pháp lý của Dự án Bất động
sản
Theo
thống kê, để hoàn chỉnh pháp lý của một Dự án bất động sản thì cần trải qua một
danh sách dài dưới đây. Mặc dù tùy vào loại Dự án, tình trạng Dự án thì có một
số mục có thể không phải thực hiện. Ngoài ra, danh sách này cũng sẽ thay đổi tùy
vào những thay đổi vê luật, đôi khi là luật đó không liên quan trực tiếp gì đến
các Luật về Bất động sản cả. Danh sách này bao gồm:
1.
Công nhận chủ đầu
tư
2.
Đăng ký đầu tư Dự
án
3.
Đền bù – giải tỏa
– tái định cư
4.
Giấy chứng nhận đăng
ký doanh nghiệp lần gần nhất
5.
Nhiệm vụ quy hoạch
6.
Chứng chỉ quy hoạch
(giấy phép quy hoạch)
7.
Hê duyệt Quy hoạch
tỉ lệ 1/500
8.
Thỏa thuận Tổng mặt
bằng & Phương án kiến trúc
9.
Điều chỉnh quy hoạch
10.
Công bố quy hoạch
11.
Chấp thuận đầu tư
12.
Phê duyệt Dự án đầu
tư
13.
Ký quỹ
14.
Chuyển mục đích sử
dụng đất
15.
Giao đất
16.
Cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
17.
Cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người mua.
18.
Chuyển nhượng Dự án
19.
Thỏa thuận đấu nối
hạ tầng
20.
Xin phép san lấp
21.
Xin phép xây dựng
hạ tầng
22.
Nghiệm thu hạ tầng
theo tiến dộ Dự án
23.
Thẩm duyệt thiết
kế cơ sở
24.
Thẩm duyệt Thiết
kế Thi công
25.
Xin phép xây dựng
26.
Thông báo khởi công
27.
Nghiệm thu móng
28.
Thông báo huy động
vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
29.
Giải chấp ngân hàng
(nếu có thế chấp)
30.
Đăng ký hợp đồng
mẫu
31.
Lắp đặt và nghiệm
thu PCCC
32.
Nghiệm thu &
Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
33.
Hoàn công
34.
Bàn giao nhà cho
người mua
35.
Cấp số nhà
36.
Cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở
Đây là danh sách sơ bộ, có một
số bước có thể không phải làm, có một số bước có thể phải làm thêm, và lưu ý rằng,
với tính chất Dự án khác nhau thì các bước thực hiện thứ tự cũng khác nhau, và
không phải lộ trình pháp lý là đi theo thứ tự như trên.
Thế nên, gần như không có Dự án nào Hoàn chỉnh pháp lý ngay từ ban
đầu cả, mà chỉ có thể Lộ trình rõ ràng thôi. Pháp lý và thực tế bên ngoài Dự án
có sự liên kết với nhau, thế nên những gì bạn thấy ngoài hiện trường và những nội
dung pháp lý hoàn thành đi kèm sẽ quyết định rằng Lộ trình pháp lý có “ổn” hay
không.
CÔNG NHẬN CHỦ ĐẦU TƯ – ĐĂNG KÝ ĐẦU TƯ
Quay lại câu hỏi: Làm thế nào để Doanh
nghiệp được làm Dự án và Khi xuất hiện Dự án thì người sở hữu đất trước đó sẽ bị
ảnh hưởng như thế nào? Và hãy cùng tìm câu trả lời.
Công nhận Chủ đầu tư là bước đầu tiên xác định
đối tượng được làm Chủ đầu tư Dự án. Bước này có thể gọi là “Rất quan trọng” nhưng
cũng có thể nói “Không quan trọng mấy”. Nó kiểu như Ra mắt hai gia đình trước
khi cưới nhau ấy, vì là Chưa ra mắt thì khó mà cưới được, ra mắt rồi thì cũng
chưa chắc đã cưới, ra mắt thì không thể gọi là có gia đình, nhưng mà chưa ra mắt
thì cũng không xúc tiến được các thủ tục cưới hỏi. Đại khái cái bước này nó là
như thế.
Ví von một chút, Ví cô gái như là Dự án, và
Chủ đầu tư như là Chàng trai, phú ông là hoặc cấp Chính phủ, hoặc cấp Tỉnh, Thành
phố… Nếu Cô gái “ngon lành” thì nhiều “Chàng trai” muốn dạm hỏi, và khi có nhiều
“mối” thì “phú ông” sẽ phải có chính sách gả Con gái.
Muốn
gả con gái, thì điều đầu tiên cô con gái đó phải “Available”, nghĩa là phải đủ
tuổi, phải không vướng bận gì, đương nhiên có thể có vài khúc mắc thì có thể giải
quyết được. Dự án cũng thế, muốn được coi đó là Dự án thì chỗ đó phải được làm
Dự án, nghĩa là Quy hoạch phải phù hợp, chưa “Dính” đến Chủ đầu tư nào, nếu “dính”
thì phải giải quyết xong xuôi.
Cô
gái đã sẵn sàng có chồng, thì Phú ông sẽ có nhiều cách, hoặc là thông báo rộng
rãi “kén chồng” và đưa điều kiện kèm theo. Điều kiện đôi khi là muốn kiếm chàng
rể có năng lực nào đó, hoặc đơn giản là phải có sính lễ. Nếu yêu cầu năng lực
thì có thể “xù”, chứ đã nhận sính lễ thì gần như phải gả rồi, không gả đền chết.
Trường hợp nhận sính lễ thì gọi là Đấu giá. Trường hợp dựa trên năng lực thì rơi
vào dạng “xét”.
Phú ông có thể cũng làm theo cách là nhắm đến
một gia đình môn đăng hộ đối nào đó và rỉ tai riêng thôi, thậm chí mang con gái
ra giới thiệu cho bên chàng trai luôn. Trường hợp này là Nhà nước giới thiệu
cho Chủ đầu tư. Thế thì Chủ đầu tư môn đăng hộ đối sẵn, nên khỏi xét, chỉ định
luôn.
Lại
có thêm trường hợp, Dự án không phải là con gái Phú ông, mà là con gái của gia
nhân Phú ông, nhưng khổ nỗi cô gái này lại sắc nước hương trời, đầy anh dòm ngó.
Và Phú ông gả luôn mà không nói cho cha mẹ cô gái, hoặc nói nhưng cha mẹ cô gái
không đồng ý, hoặc anh em, họ hàng cô gái thì đồng ý nhưng cha hoặc mẹ thì không
đồng ý. Vậy thì Phú ông và Chàng trai phải tổ chức Bắt cô dâu.
Mà
trong thực tế, Phú ông làm gì có nhiều con gái, mà gia nhân, những người mà Phú
ông quản lý mới có nhiều con gái. Thế nên quy trình là Chàng trai nào muốn cưới
con gái của Phú ông hay của gia nhân phú ông thì đều phải đến xin phép Phú ông.
Và khi đó, Phú ông sẽ xét các điều kiện của chàng trai rồi mới quyết định. Các điều
kiện xét đó là:
-Xét về bản thân cô gái (Gọi là xét về đất): Cô gái có đồng ý với
mày chưa, mày đã được sự đồng ý
của cha mẹ cô gái (chủ đất) chưa?, cô gái đã đủ tuổi lấy chồng chưa?
Ấy là xét về mặt Chủ đầu
tư đang có quyền gì trên đất đó.
-Xét về tình trạng và khả năng của cô gái (Gọi là xét quy
hoạch): Mày muốn cưới người ta về làm
vợ đúng không, thế thì tao phải coi cô này có đủ điều kiện làm vợ
không đã (lỡ nó đi Thái về thì
khổ). Ấy là xét về mặt quy hoạch có phù hợp để làm Dự án hay không.
-Xét về năng lực chàng trai:
Mày đủ tuổi lấy vợ chưa, được phép lấy vợ không, và có đủ tiền nuôi vợ không? Ấy
là xét về mặt ngành nghề kinh doanh, kinh nghiệm và năng lực tài chính doanh
nghiệp.
Trong thực tế, thì khi xét mấy cái này, Chàng trai là người như thế
nào sẽ quyết định đến việc xét 02 cái trước khó cỡ nào. Vì dù sao thì cha mẹ
hay người đại diện cũng muốn con gái mình rơi vào tay anh nào ngon ngon, chàng
rể ngon thì mình cũng được lợi vậy.
Vậy thủ tục này sẽ là:
-Nếu Phú ông kén rể: Thông báo công khai kêu
gọi nhà đầu tư, hoặc thông báo công khai kêu gọi đấu giá (thường sẽ phù hợp
trong trường hợp Cô gái là con ruột của Phú ông, Dự án là những khu đất nhà nước),
các Chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ, xét thầu (hoặc đấu giá), lựa chọn và có thông báo
trúng thầu, trúng đấu giá. Trong trường hợp trúng đấu giá thì coi như chàng
trai đã dâng sính lễ như Sơn Tinh, thì Vua Hùng cũng không xù được.
-Phú ông đóng vai người quản lý: Các doanh
nghiệp nộp công văn và hồ sơ liên quan lên Sở Xây dựng, sở Xây dựng tổng hợp lý
kiến các sở ban ngành, họp hành nếu có, cái gì chưa rõ thì phát văn bản hỏi,
xong tổng hợp trình Ủy ban tỉnh, thành phố có quyết định chấp thuận.
Bình thường, các bước này sẽ diễn ra trong
khoảng 2-3 tháng.
(*) Bản vẽ đính kèm: Liên quan đến Đất đai
thì liên quan đến vị trí, bản vẽ…, do đó thường mỗi thủ tục về pháp lý thì kèm
theo đó là bản vẽ đính kèm. Với thủ tục này, bản vẽ đính kèm là Bản vẽ vị trí
hoặc Hiện trạng vị trí khu đất. Bản vẽ này là cơ sở để xác định ranh đất cho các
thủ tục tiếp theo. Bản vẽ trong giai đoạn này không có tính pháp lý cao, nghĩa
là không dùng như là tài liệu bắt buộc cho các thủ tục sau này.
Cũng với thủ tục tương
tự, nếu Chủ đầu tư có yếu tố nước ngoài thì phải làm thủ tục Đăng ký đầu tư.
ĐIỂM
QUAN TRỌNG CỦA CÁC LỘ TRÌNH PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT
Sau
khi đã được Công nhận Chủ đầu tư, thì Chủ đầu tư phải làm các thủ tục xoay
quanh 03 nội dung mà trong quá trình xét duyệt đã đề cập đến là liên quan đến Đất,
liên quan đến Quy hoạch (hay công trình trên đất), liên quan đến Chủ đầu tư. Độ
khó của các thủ tục này tùy thuộc vào tình trạng lúc đó như thế nào. Nhà nước cũng
tham gia hỗ trợ trong quá trình này ở nhiều cấp độ khác nhau.
Đền bù, giải tỏa và tái định cư:
-Đây là bước đầu tiên trong các thủ tục về đất, và cũng là bước khó
khăn nhất.
-Việc thỏa thuận đền bù có thể được thực
hiện trước khi được Chấp thuận chủ trương đầu tư, giống như tìm hiểu nhau thì
không cần phải xin phép gia đình. Nếu việc đền bù thực hiện trước thì không có
sự tham gia của Nhà nước, lúc này là bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau.
-Tuy nhiên, từ sau khi được Chấp thuận chủ
trương, thì nhà nước có thể tham gia vào quá trình này, lúc này sẽ xảy ra các
thủ tục kiểm đếm, định giá… và lúc này, khu đất Dự án bị “treo”, không được thực
hiện các thủ tục bình thường như tách thửa, xây dựng, chuyển đổi. Nhưng giao dịch
cũng không chuyển sổ được. Thế thì các Dự án được chấp thuận chủ trương mà không
triển khai thì gọi là Dự án treo, mà treo là không làm gì được cả ở bên trong đó.
-Nếu không tìm được sự thỏa thuận giữa hai bên, có thể xảy ra tình
trạng cưỡng chế thu hồi.
-Đền bù luôn đi với giải tỏa, tái định cư:
Với mỗi hộ dân có đất trong Dự án bị thu hồi giải tỏa, thì đều có suất Tái định
cư, suất tái định cư là một dạng ưu tiên quyền mua sản phẩm giá rẻ hay những ưu
đãi khác. Nhưng trong quá khứ, các sản phẩm dành cho đối tượng Tái định cư đa số
là kém chất lượng so với sản phẩm của Dự án, thế nên mới xuất hiện một khái niệm
Nhà tái định cư, Khu tái định cư, mà khi nghe xong thì người ta cảm giác nó không
tốt, kể từ đó “Tái định cư” trở thành cụm từ đồng nghĩa với “Không tốt”.
-Thủ tục này có thể nhanh, có thể lâu tùy
vào độ khó, có trường hợp kéo dài mấy chục năm không xong. Và đôi khi Dự án vướng,
thất bại, kiện cáo cũng vì cái thủ tục này.
(*): Bản vẽ đính kèm: Trong quá trình đền
bù, sẽ xuất hiện bản vẽ gọi là Bản đồ địa chính hay bản đồ giải thửa. Bản đồ này
chính là chi tiết các thửa đất trong khu, và mục đích dùng để kiểm đếm, để xác định
diện tích đền bù. Bản vẽ này quan trọng trong hồ sơ đền bù.
Thu hồi & Chuyển mục đích sử dụng đất
và Giao đất
-Đôi khi bước náy tách làm hai, và cũng có lúc nhập thành một. Đó
là một chuỗi quá trình.
-Dự án Bất động sản có thể hiểu là từ khu
cũ, hiện trang, gom lại rồi vẽ lại, sau đó làm thành 1 cái mới, thế nên Chủ đầu
tư đôi khi người ta hay gọi là Nhà phát triển (đôi lúc 02 đối tượng này khác
nhau), là vì họ phát triển từ cái cũ thành cái mới. Như vậy, riêng về đất đai
thì đầu tiên phải Thu hồi cái cũ, sau đó Chuyển mục đích rồi Giao lại.
-Để làm được bước này thì trước đó phải làm
các Bước khác, Các bước này có thể thuộc nhóm đất, cũng có thể không thuộc nhóm
đất. Tuy nhiên, chúng ta cũng có thể phân tích một chút để biết cần có các bước
nào trước khi có bước này, hãy bắt đầu bằng các câu hỏi:
o
Muốn thu hồi và giao thì đất phải là của
ai? Không thể thu hồi rồi giao nếu đất đó chưa phải của mình, do đó cần phải đền
bù xong. Nếu đều bù chưa xong thì có thể thu hồi và giao từng đợt. Như vậy, để
có bước này thì phải xong bước Đền bù.
o
Muốn chuyển đối mục đích sử dụng thì phải
dựa vào đâu? Đó là phải dựa vào mục đích sử dụng mới. Muốn biết mục đích sử dụng
mới thì liên quan đến Quy hoạch, do đó phải xong bước Phê duyệt Quy hoạch 1/500
thì mới có bước này.
-Nếu đã đầy đủ hồ sơ, thì Chủ đầu tư sẽ có
công văn gửi hồ sơ lên Sở Tài nguyên Môi trường, Sở sẽ xử lý hồ sơ, yêu cầu bổ
sung nếu có, và họp hội đồng hoặc xin ý kiến các Sở liên quan, sau đó trình hồ
sơ lên Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố ra quyết định. Thủ tục này đi qua 02
giai đoạn, và có thể mất 3-4 tháng.
(*): Bản vẽ đình kèm quá trình này là Bản vẽ giao đất, bản vẽ giao
đất là loại bản vẽ có vị trí, tọa độ củ thể. Đây được coi là một bản vẽ quan trọng
vì nó dùng để làm căn cứ pháp lý. Bản vẽ này sau này được gán vào hoặc đính kèm
vào sổ đỏ. Bản vẽ này thường có tên là “Bản vẽ hiện trạng, vị trí” phục vụ việc
giao đất.
Tính tiền & đóng tiền sử dụng đất
-Sau khi xong giao đất, thì đến giai đoạn
tính tiền và đóng tiền Sử dụng đất. Theo quy định mới hiện hành, thì việc tính
và đóng tiền Sử dụng đất phải thông qua định giá. Lưu ý là với đất riêng lẻ của
dân, thì Tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá nhà nước, nhưng với đất Dự án
thì theo quy định hiện hành là phải tính thông qua định giá.
-Tiền sử dụng đất là gì?: Sẽ có người thắc
mắc về khái niệm Tiền sử dụng đất. Như chúng ta biết, theo luật thì Đất đai là
sở hữu chung, và nhà nước quản lý, người dân chỉ được Sử dụng mà không được Sở
hữu. Nó có thể hiểu như một dạng tiền Thuê đất đóng một lần. Với loại đất Sử dụng
có thời hạn Lâu dài thì đóng tiền 01 lần duy nhất, có loại đóng tiền một lần
cho một khoảng thời gian như 5 năm, 50 năm… hoặc đóng tiền hàng năm.
-Tại sao có loại tiền này? Ở Việt Nam có
khoảng hơn 50 loại đất được chia thành nhiều nhóm khác nhau. Tuy nhiên, nếu tính
theo nguyên thủy của đất, thì thuở ban đầu chỉ có đất Rừng, đất Nông nghiệp, đất
mặt nước, đó là những loại đất nguyên thủy. Nhưng sau đó, nhờ sự phát triển
kinh tế thì xuất hiện thêm các loại đất như Đất giao thông, Đất Công nghiệp, Đất
bến bãi, Đất Công trình Công cộng, Đất Thương mại, Đất ở… Và để xuất hiện các
loại đất sau này thì đi kèm với đó là quá trình hoàn thiện về Hạ tầng, đường sá…,
Và nhìn chung, ngoại trừ đất Giao thông thì các loại đất sau này đều có giá trị
hơn đất Nông nghiệp hay đất Rừng. Do việc chuyển hóa này tạo ra một sự thay đổi
về Giá trị, nên nhà nước sẽ thu một số tiền cho việc chuyển đổi này, và tiền này
gọi là Tiền sử dụng đất hay Thuế đất.
-Như vậy, có thể thấy thủ tục tính và đóng
tiền Sử dụng đất là một thủ tục rất quan trọng trong quá trình làm đất, và quá
trình này cũng tốn nhiều tiền. Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất hay loại đất được
chuyển đổi ảnh hưởng trực tiếp đến Tiền sử dụng đất này.
-Quá trình thực hiện thủ tục này, sau khi đủ
hồ sơ, Chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ Tại Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài nguyên sẽ
thuê đơn vị thẩm định giá, sau đó làm các thủ tục định giá cho đến khi có thông
báo đóng tiền Sử dụng đất. Chủ đầu tư cầm thông báo, mang đi nộp tiền và được xác
nhận của cơ quan Thuế hoặc kho bạc là coi như hoàn thành. Thời gian làm thủ tục
này thì lâu hay mau tùy vào việc định giá diễn ra thế nào, vì cái này liên quan
đến số tiền lớn và lại tiền nhà
nước, nên làm khá kỹ.
(*): Bản vẽ đính
kèm: Quá trình này không phát hành bản vẽ đính kèm.
Cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tên Chủ đầu tư
-Sau khi nộp xong Tiền sử dụng đất, hay là
hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hay là Nộp thuế, thì đến giai đoạn cấp Giấy chứng
nhận Quyền sử dụng đất.
-Chủ đầu tư sẽ đề nghị Sở Tài nguyên môi
trường cấp giấy chứng nhận. Nếu là một lô đất lớn thì có thể dùng bản vẽ Giao đất
để cấp. Còn nếu mà các lô đất nhỏ thì Sở Tài nguyên sẽ thuê đơn vị đo vẽ lại hiện
trạng hạ tầng xem so với Quy hoạch thì hiện trạng này có khác gì không để tạo
ra bản vễ gọi là “Bản vẽ phân lô ra sổ đỏ”. Để vẽ bản vẽ này thì phải có một thủ
tục khác phải xong là có Văn bản xác nhận hoàn thành hạ tầng của Phòng quản lý đô
thị Quận, huyện cấp.
-Sau khi đã đầy đủ thủ tục thì Sở Tài nguyên
môi trường tiến hành cấp sổ. Với các Dự án lớn, có nhiều sổ thì thường Sở sẽ cấp
theo đợt. Mỗi đợt có thể 1-3 tháng.
(*) Bản vẽ đính kèm: Bản vẽ giao đất, bản vẽ trong sổ đỏ, hoặc Bản
vẽ phân lô ra sổ đỏ. Miễn sao xác định chính xác tọa độ các khu đất.
Đây có thể coi là bước quan trọng nhất của nhóm Đất, và đến lúc này
thì có thể coi là Pháp lý đấy đủ về mặt Đất.
ĐIỂM QUAN TRỌNG CỦA CÁC LỘ
TRÌNH PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT
Ngay
sau khi được Thuận chủ trương đầu tư, Chủ đầu tư bắt đầu có thể tiến hành Thủ tục
lập và phê duyệt Quy hoạch 1/500 song song với các thủ tục về Đất.
Phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch 1/500 hay Chứng
chỉ quy hoạch (Giấy phép quy hoạch).
-Nếu dự án là khu đô thị, thì phải lập Nhiệm
vụ quy hoạch, còn nếu Dự án là Căn hộ chung cư thì xin Giấy phép quy hoạch hay
Chứng chỉ quy hoạch.
-Quy hoạch mà Doanh nghiệp lập theo quy định
là Quy hoạch 1/500 và việc lập quy hoạch này phải dựa vào Quy hoạch 1/2000 do
nhà nước lập (Có thể xem thêm các nội dung này trong phần Quy hoạch). Tuy nhiên
sẽ có vấn đề một chút nếu khu vực này Chưa có quy hoạch 1/2000 hoặc Chủ đầu tư
muốn làm khác với Quy hoạch 1/2000.
-Trường hợp khu vực Dự án Chưa có quy hoạch
1/2000, và thậm chí chưa có luôn quy hoạch định hướng. Thì muốn làm Quy hoạch,
Chủ đầu tư phải hoặc là chờ, hoặc là hỗ trợ nguồn lực để nhà nước làm. Nếu rơi
vào trường hợp này, thì thời gian là không dự liệu được.
-Trường hợp Chủ đầu tư muốn làm khác quy
hoạch 1/2000, lúc này vấn đề xảy ra là muốn Khác cái gì? Có những thứ khác thì
dễ, nhưng có những thứ khác thì rất khó. Nếu việc điều chỉnh không ảnh hưởng đến
Chỉ tiêu quy hoạch thì dễ, còn nếu ảnh hưởng đến Chỉ tiêu quy hoạch thì khó.
Ngoài ra, có một số Chỉ tiêu khó đổi hơn một số Chỉ tiêu khác.
-Nhiệm vụ quy hoạch / Chứng chỉ quy hoạch
với Quy hoạch là một cặp bài trùng, cái này phải đi trước mới đến cái kia. Muốn
điều chỉnh quy hoạch thì điều chỉnh từ nhiệm vụ.
-Nếu không có vấn đề gì rắc rối, thì chuẩn
bị hồ sơ nộp Sở Quy hoạch kiến trúc, tron đó có cam kết về vốn, về tài chinh, các
thông tin về quy hoạch. Sở quy hoạch sẽ có văn bản xin ý kiến Dân trong khu vực
đó (nếu có), sau khi tổng hợp xong mọi ý kiến thì Sở Quy hoạch Kiến trúc sẽ có
văn bản phê duyệt. Việc này kéo dài khoảng 3 tháng.
(*): Bản vẽ đính kèm: Trong quá trình này
sẽ có một thuyết min, hoặc không, bản vẽ không quan trọng.
Phê duyệt Quy hoạch 1/500, thỏa thuận tổng
mặt bằng kiến trúc 1/500.
-Cũng như mục trên, 2 cái này là một, tùy
vào Dự án là gì, nếu dự án đô thị thì là Phê duyệt quy hoạch 1/500, còn nếu là
nhà Chung cư thì thỏa thuận tổng mặt bằng kiến trúc 1/500.
-Sau khi đã thông nhiệm vụ, thì bước này cứ
thế mà nộp hồ sơ. Hồ sơ của bước này sẽ bao gồm Nhiệm vụ hoặc Giấy phép quy hoạch,
và một lượng bản vẽ quy hoạch theo được format theo chuẩn.
-Nếu không có bất thường gì về bản vẽ, hay
khác biệt với nhiệm vụ, thì thường quy hoạch sẽ được duyệt trong vòng 2 tháng
sau khi nộp hồ sơ.
(*): Bản vẽ đính kèm: Nếu là Dự án đô thị phân lô, thì thường sẽ có
khoảng hơn 10 loại bản vẽ khác nhau, từ Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị,
quy hoạch chỉ giới xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật ….
Còn với Dự án cao tầng thì thường có 1 bản vẽ Tổng mặt bằng kiến trúc.
Thẩm duyệt các loại thiết kế
-Quy hoạch 1/500 được duyệt là cơ sở cho các
loại thiết kế liên quan đến hạ tầng và Công trình trên đất.
-Với Dự án đô thị tạo ra đất nền, việc “Công
trình trên đất”, đồng nghĩa với làm hạ tầng, chi phí làm hạ tầng cũng không cao
và khá đơn giản về kỹ thuật, do đó việc thẩm duyệt bao gồm Thiết kế san lấp,
thiết kế hạ tầng, thiết kế đấu nối là tương đối đơn giản.
-Tuy nhiên, với chung cư cao tầng, các công
trình này đều là Công trình từ cấp 2 đến Cấp đặc biệt, do đó cần những yêu cầu
khắt khe liên quan đến Quy chuẩn thiết kế. Có các mục quan trọng như Thẩm duyệt
Thiết kế cơ sở, Thẩm duyệt Phòng cháy chữa cháy. Sau đó là đến Thẩm tra thiết kế
kỹ thuật thi công.
-Những nội dung này thường liên quan đến hồ
sơ kỹ thuật, và lượng bản vẽ có thể phải chở bằng xe. Và thời gian để làm hết
loại này thì khoảng 6 tháng.
(*): Bản vẽ đính kèm: Rất nhiều bản vẽ cho
rất nhiều bộ môn, nên khó mà liệt kê hết.
Giấy phép xây dựng
-Đây là loại pháp lý phải nói là quan trọng
nhất trong nhóm về Công trình trên đất. Sau khi có Giấy phép xây dựng thì có thể
tạm gọi là Đầy đủ về mặt pháp lý.
-Điều kiện để có Giấy phép xây dựng bao gồm
phải có đầy đủ các hồ sơ về Thiết kế, và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hai loại hồ sơ này kết hợp lại thì mới đủ hồ sơ để nộp xin phép Xây dựng.
-Sau khi nộp đủ hồ sơ, Sở Xây dựng sẽ rà
soát và thường trong vòng 40 ngày là sẽ cho kết quả chấp thuận.
(*): Bản vẽ đính kèm:
Không có bản vẽ riêng, mà lấy bản vẽ từ quá trình thẩm duyệt Thiết kế.
ĐIỂM QUAN TRỌNG CỦA CÁC LỘ
TRÌNH PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐẦU TƯ
Đề cập đến Chủ đầu tư là đề cập đến Năng lực
và Kinh nghiệm, tuy nhiên 02 thứ này Chủ đầu tư Tự “chém gió” được. Thế nên chỉ
xét đến 02 thứ này thì hơi ít và không đầy đủ. Tuy nhiên, bởi Chủ đầu tư là đối
tượng dẫn dắt Dự án, và là đối tượng đứng ra làm đối trọng đối Nhà nước nên những
thứ liên quan đến Chủ đầu tư sẽ bao gồm cả những Cam kết của Chủ đầu tư với Nhà
nước cũng như với Khách hàng.
Có một nội dung trong pháp lý là “Giấy chứng
nhận kinh doanh gần nhất” trong lộ trình pháp lý. Cái này giống như là khai
sinh cập nhật gần nhất để biết Chủ đầu tư là ai, loại này cần nhưng không có
nhiều thứ để nói.
Phê duyệt Dự án đầu tư nhà ở, Giấy chứng
nhận đầu tư
-Sau khi xong quy hoạch 1/500, thì sẽ qua
bước Phê duyệt Dự án đầu tư nhà ở. Bước này có thể tạm hiểu là một Thỏa thuận
giữa Chủ đầu tư và nhà nước.
-Trong văn bản này sẽ mô tả về việc đất này
được phép làm gì, có quy hoạch như thế nào, đầu tư hết bao nhiêu và đặc biệt có
nói đến Chủ đầu tư được phép làm gì và nghĩa vụ của Chủ đầu tư là gì.
-Đừng nghĩ rằng, đất ở nào cũng được bán. Đừng
nghĩ rằng căn hộ nào xây lên cũng được bán. Đừng nghĩ rằng loại sổ đỏ nào cũng
sở hữu lâu dài. Nếu muốn biết Chủ đầu tư được làm gì với những phần trong Dự án,
và nghĩa vụ của Chủ đầu tư là gì thì trong văn bản này có nói.
-Văn bản này là Cơ sở để Giao đất, cũng là Cơ sở cho nhiều loại
quyết định sau này. -Sau khi có quy hoạch 1/500, Chủ đầu tư nộp hồ sơ vào Sở Xây
dựng, Sở Xây dựng sẽ tổng hợp và trình Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố phê duyệt.
Thời gian cho 02 bước này khoảng 3 tháng.
(*): Không có bản vẽ đính kèm.
(**): Nếu Chủ đầu tư có yếu tố nước ngoài
thì làm Giấy chứng nhận đầu tư.
Ký quỹ
-“Hãy chứng minh năng lực bằng Tiền”, đó là
điều nhà nước muốn Chủ đầu tư phải chứng minh khi có thủ tục này. Nghĩa là Chủ đầu
tư phải mang tiền đến Sở Kế hoạch đầu tư ký quỹ để đảm bảo rằng mình có đủ năng
lực tài chính làm Dự án. Theo từng giai đoạn hoàn thành thì lấy tiền về từ từ,
nếu không làm thì Nhà nước lấy luôn.
-Số tiền ký quỹ được tính dựa theo tổng mức
đầu tư, cụ thể là tính theo lũy tiến. Nếu Tổng mức đầu tư dưới 300tỷ thì lấy
3%, Từ 300tỷ -1000 tỷ thì lấy thêm 2% phần này, trên 1000 tỷ thì lấy 1% phần trên
đó.
-Quá trình ký quỹ được thực hiện bởi Sở Kế
hoạch đầu tư, Chủ đầu tư và Ngân hàng. Tiền ký quỹ được bỏ vào ngân hàng và Chủ
đầu tư được hưởng lãi, tuy nhiên nếu Chủ đầu tư không làm mà treo Dự án thì bị
Sở Kế hoạch đầu tư lấy.
-Quá trình từ nộp hồ sơ, cam kết 3 bên, đến
nộp tiền vào tài khoản và Sở Kế hoạch đầu tư ra thông báo hoàn thành ký quỹ sẽ
diễn ra trong vòng dưới 30 ngày.
Xác nhận hoàn thành hạ tầng,
xác nhận hoàn thành móng, Xác nhận đủ điều kiện bán hàng
-Các loại xác nhận này là loại tài liệu để
chứng tỏ rằng Lời nói đi đôi với việc làm của Chủ đầu tư. Với xác nhận hoàn thành
hạ tầng, hoặc xác nhận hoàn thành móng, đó là lời khẳng định rằng Chủ đầu tư đã
thi công ngoài công trường, và nay đã có những thành quả nhất định.
-Tại sao phải có xác nhận hoàn thành hạ tầng,
và xác nhận hoàn thành móng? Bởi xong hạ tầng thì Sở Tài nguyên mới xuống đo lại
bản vẽ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn xác nhận móng để làm thủ tục
công nhận đủ điều kiện bán hàng (hay thông báo huy động vốn).
-Xác nhận đủ điều kiện bán hàng: Cái tên
nghe là đủ mô tả rồi. Có xong văn bản này thì khẳng định được đủ điều kiện để ký
Hợp đồng mua bán.
-Mấy loại xác nhận này quan trọng nhưng thủ
tục lại dễ và nhanh, bởi quá trình thực hiện mới khó. Khi thực hiện xong rồi chỉ
việc xác nhận thì đơn giản. Thế nên thông thường việc xác nhận này diễn ra
trong vòng 30 ngày là xong.
(*) Bản vẽ: Có đính kèm một số bản vẽ nhưng cũng không quan trọng
lắm.
Bàn giao nhà, đất cho khách hàng
-Đến bước này thì Chủ đầu tư hoàn toàn có thể yên tâm
xoa tay được rồi, vì mọi thứ đã gần như xong, chỉ cần bàn giao cho khách hàng mà
thôi. -Thời gian bàn giao thì lâu hay mau tùy thuộc vào khách hàng muốn như thế
nào.