Là khách mời quen thuộc của ĐTTC vào mỗi dịp cuối năm để nhìn nhận lại thị trường bất động sản (BĐS), năm 2015, theo GS. Đặng Hùng Võ, điều đáng mừng nhất không phải là giao dịch tăng mà chính là sự dịch chuyển của nhận thức người mua về phía chất lượng cuộc sống.
PHÓNG VIÊN: - GS từng đánh giá thị trường BĐS chờ đến khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được thông qua sẽ có sự ngăn nắp. Đến thời điểm này, khi 2 bộ luật quan trọng trên đã được thông qua, ông có nhận định như thế nào?
GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Việc thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS là một dấu mốc thị trường rất mong chờ. Có thể đánh giá đây là 2 luật khá tiến bộ, dám nhìn thẳng vào các vấn đề ngổn ngang của thị trường BĐS để đưa ra khung pháp luật hợp lý. Tôi có thể lấy một vài thí dụ điển hình sau.Trước hết, về Luật Nhà ở, lần đầu tiên chúng ta đã đặt vấn đề nhà ở theo cơ chế thị trường và nhà ở để an sinh xã hội ngang bằng nhau, không lệch hẳn sang một bên như trước. Lúc nào ta cân bằng được 2 vế này tức lúc đó ta sẽ có một thị trường nhà ở tốt. Luật Nhà ở cũng đã đưa ra khung pháp lý về chung cư khá mạch lạc, dù vẫn có điều đáng tiếc là việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn không được chấp nhận.
Khu vực thứ 3 Luật Nhà ở cũng làm được khá tốt là nhà ở cho thuê. Có 3 yếu tố khiến phân khúc này không phát triển được: khung pháp luật, tâm lý không thích đi thuê nhà, vòng quay đầu tư quá dài, dù chúng ta đã giải quyết được một vế.
Bên cạnh đó, phương thức giao dịch hình thành trong tương lai đã được nâng một cấp. Rồi rộng cửa về vấn đề nhà ở cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải chỉ để ở, mà còn có thể mua để kinh doanh. Đây là sự đổi mới quan trọng góp phần phát triển thị trường BĐS cao cấp.
Về Luật Kinh doanh BĐS đã có giải pháp quản lý giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, phát triển BĐS phải phù hợp với kế hoạch quy hoạch, nâng cấp nhà đầu tư BĐS lên một cấp nhất định, môi giới BĐS được coi là một nghề, xóa bỏ việc giao dịch qua sàn…
Tuy nhiên, theo tôi, đổi mới của Luật Nhà ở mạnh hơn, quan trọng hơn. Tôi hài lòng với Luật Nhà ở 70-80%. Và nếu trong quá trình thực hiện, chúng ta làm đúng được theo tinh thần của 2 bộ luật này, tôi tin rằng thị trường BĐS chắc chắn sẽ ngăn nắp, phát triển mạch lạc và lành mạnh hơn trước rất nhiều. Chúng ta sẽ thực hiện được mục tiêu kéo giá nhà ở xuống vừa tầm với người dân đồng thời có một thị trường thực sự khỏe khoắn.
- Như vậy, có thể hình dung thị trường BĐS 2015 sẽ có sự khởi sắc rõ rệt thưa ông?
- Thực sự chúng ta đừng quá kỳ vọng vào điều này. Bởi lẽ luật mới không thể có tác động đẩy ngay thị trường lên cao, luật là phải có tác động lâu dài. Theo đó, những tác động của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS phải trải qua thời kỳ dài theo chiều hướng tốt lên cho thị trường BĐS. Thêm nữa, thị trường BĐS đã trầm lắng khá lâu, muốn hồi phục cần phải có thời gian, không thể chỉ một vài chính sách mà cải thiện ngay được.
Nhiều người thường hỏi tôi về sự “thần kỳ” của chính sách nhà ở với Việt kiều và người nước ngoài, cho thấy họ đang kỳ vọng một cách thái quá. Chính sách cho người nước ngoài mua nhà đã có từ năm 2008 nhưng thực tế rất ít người nước ngoài mua được nhà ở Việt Nam. Bên cạnh đó, người nước ngoài cũng rất thận trọng trong việc này, đừng hy vọng họ sẽ đổ tiền ào ào vào để mua nhà. Có thể số lượng người mua nhà sẽ tăng lên sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực, nhưng ở giai đoạn 5-7 năm nữa, không phải hiện nay.
Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng 2014 có thể coi là năm đáy của thị trường và đã có sự chuyển dịch đi lên. Hiện nay, ngay cả phân khúc kén chọn nhất là trung và cao cấp tỷ lệ giao dịch thành công cũng rất lạc quan. Nhiều khu đô thị có vị trí đẹp cửa sổ đã sáng đèn, giao dịch tăng mạnh. Điều này có nghĩa nhu cầu nhà ở thật đang có không chỉ với người thu nhập thấp mà với cả những người thu nhập cao.
- Để có được những chuyển biến như kỳ vọng, điều gì khiến ông lưu tâm nhất trên thị trường BĐS hiện nay?
- Có 2 chuyện chúng ta cần quan tâm. Thứ nhất, kho BĐS tồn đọng, hậu quả của một thời phát triển nóng vẫn sẽ tiếp tục làm khó thị trường. Hiện nay câu chuyện đã được đề cập đến rất nhiều đang lặp lại, đó là các dự án mới người dân vẫn mua trong khi dự án tồn đọng không ai ngó ngàng tới.
Chính vì vậy khối tồn đọng này vẫn tồn tại, chưa biết đến bao giờ chúng ta mới xử lý xong. Muốn xử lý phải đầu tư hạ tầng, phải phát triển sát đến khu vực đấy, nhưng chuyện này gần như không thể thực hiện ngay lập tức được.
Thứ hai, phát triển khu vực nhà ở xã hội (NoXH), nhà ở giá rẻ, đặc biệt nhà ở cho thuê, đang xảy ra tình trạng không gian ở của NoXH không phù hợp với nhu cầu người có thu nhập thấp. Thí dụ, nhà ở cho công nhân bố trí 8-9 người cùng 1 phòng với suy nghĩ có chỗ ở là tốt, giá lại rẻ, an ninh đảm bảo. Điều này cho thấy chúng ta đang tư duy khá chủ quan trong phát triển NoXH.
Dù là thu nhập thấp người ta cũng muốn ở chỗ có không gian riêng tư, có hạ tầng, trung tâm văn hóa, chợ búa, chứ không thể ở một chỗ không có gì cả. Đó là cái cần cải tiến, hay nói cách khác nhà đầu tư phải gần với tư duy của người ở lúc đó mới có cách tiếp cận thực sự tốt.
Năm 2015 thị trường BĐS sẽ là đường dốc đi lên. Ảnh: LONG ẨN
- Diễn biến thực tế cho thấy nhiều dấu hiệu thị trường BĐS đang tốt lên, xét về thị trường và về cả người mua. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng khi cung - cầu chưa gặp nhau tức thị trường vẫn lệch lạc, thưa ông?
- Chắc chắn thị trường BĐS sẽ vẫn lệch lạc. Đến một lúc nào đó nhà giá cao lại phát triển ồ ạt, rồi lại thành tồn kho. Kể cả nhà ở giá rẻ nếu không có sự dự báo chính xác, không đảm bảo cuộc sống của người dân, trong tương lai gần điều này hoàn toàn có thể xảy ra. Sự thực hiện nay chúng ta rất thiếu thông tin, thậm chí dự báo cũng mâu thuẫn nhau.
Thí dụ, theo ước tính của Bộ Xây dựng trong chiến lược phát triển nhà ở, người có thu nhập thấp ở đô thị khoảng 20%, nhưng theo phân tích của Ngân hàng Thế giới (WB) ít nhất cũng 40%. Nói như vậy không có nghĩa số liệu của chúng ta không chính xác, mà khi có sự mâu thuẫn cần có sự nhìn nhận, bởi con số không chuẩn xác, dự báo cũng khó đúng thực tế.
- Có ý kiến cho rằng điều vui nhất của thị trường BĐS hiện nay là chất lượng sống đã lên ngôi. Ông đánh giá như thế nào về ý kiến này?
- Giữa cầu ảo và cầu thực khác nhau ở chỗ đó. Cầu ảo người ta không cần quan tâm đến sống, chỉ quan tâm đến có hàng, chờ hàng lên bán để hưởng chênh lệch. Còn cầu thực người ta nhìn thấy chất lượng sống trong đó, nhìn thấy hạ tầng, kỹ thuật, xã hội, an ninh, dân trí, môi trường…
Yêu cầu của người có nhu cầu thực về nhà ở khác với yêu cầu của giới đầu cơ. Thị trường BĐS nước ta chủ yếu là cầu ảo cho đến hết năm 2008, nay cầu thực lên ngôi quan điểm phải khác. Khác không phải vì người dân giàu hơn mà do yêu cầu thực tế của cuộc sống. Đó là điểm BĐS năm 2015 sẽ tiến bộ hơn những năm trước.
- Xin cảm ơn GS.
Hoài Trâm (thực hiện)
Nguồn tin từ Báo saigondautu