Theo dự đoán của các chuyên gia BĐS, trong những năm tới, diễn biến của thị trường sẽ phát triển theo chiều hướng tốt. Song, vẫn có những biến động khó lường, vì vậy, các chủ đầu tư không nên vội vàng “đẩy” giá lên để tránh rủi ro.
Có sự phân hóa cung - cầu giữa phân khúc hạng sang và phân khúc bình dân
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc đã chia sẻ những con số hết sức thú vị được thực hiện từ một cuộc khảo sát ngẫu nhiên với nhiều khách hàng trong vòng 4 năm (2011-2014). Cụ thể, trong năm 2011, nhu cầu đầu cơ chiếm khoảng 8%, nhưng đến năm 2012, đã giảm xuống còn 3% và chỉ còn 2% trong năm 2013, tuy nhiên, chỉ cách đây 1 tháng, con số này đã tăng lên khoảng 4%.
Trong đó, nhà đầu tư dài hạn chiếm 18% trong năm 2011 và giảm xuốn còn 11% trong năm 2012 nhưng đến năm 2013 lại tăng lên 13% và khoảng 15% trong năm 2014. Đáng chú ý, nhu cầu đầu tư dài hạn được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận đi vào thị trường trong những năm này.
Khác với hai nhu cầu trên, nhu cầu mua nhà ở thực trong năm nay lại có sự tăng giảm đáng kể. Nếu như năm 2011, con số này ở mức 56% thì đến năm 2012 đã tăng đột biến lên 76% và năm 2013 là 77%, nhưng đến năm 2014 lại xuống còn 70%.
Ông Quyết cho rằng, nhu cầu mua nhà ở thực tăng mạnh trong 2 năm qua cho thấy nhu cầu của thị trường đã có sự dịch chuyển, từ đó, chủ đầu tư cũng tiến đến điều chỉnh kinh doanh và phát triển sản phẩm phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng.
Nhìn lại 3 cơn “sốt” giá nhà đất trong các giai đoạn 1991-1993, 2001-2003 và 2007-2009, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận xét: Thị trường từ năm 2011 đến nay đã giảm giá khoảng 50% nhưng giao dịch lại rất ít và có sự phân hóa thành 2 phân khúc rõ rệt về cung - cầu là phân khúc hạng sang và phân khúc bình dân.
Theo ông Võ, từ năm 2011 đến nay, giá của phân khúc nhà hạng sang đã giảm nhiều nhưng lượng giao dịch vẫn rất ít, lượng tồn kho khoảng 100.000 tỷ đồng gắn với nợ xấu. Trong khi đó, nguồn cung của phân khúc nhà bình dân (gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp) lại không đáp ứng đủ nhu cầu người mua.
Nguyên Thứ trưởng cũng phân tích thêm về đặc trưng của thị trường trong nền kinh tế chuyển đổi: Giá cả tăng là tất yếu, nhưng tăng giá lại luôn vượt giá trị thật của thị trường. Đây chính là quá trình tạo nên "bong bóng" khiến giá đất từ bằng “0” tới bằng giá thị trường đã tạo ngữ cảnh giá đất tăng mạnh. Thực tế đó đã khiến BĐS được xem là kênh đầu tư mang lại hiệu quả cao nhất, đã dẫn đến hiện tượng đầu cơ, tích trữ tiền vào BĐS cao cấp mà bỏ qua phân khúc cấp thấp.
Không nên “đẩy” giá nhà để tránh rủi ro
Ông Quyết cũng cho biết, từ tháng 1 đến tháng 9/2014, số lượng hàng bán được từ những dự án tại Hà Nội là khoảng 8.900 căn.
Trong đó, có khoảng 2.100 căn thuộc phân khúc nhà ở xã hội, 2.100 căn thuộc phân khúc giá dưới 13 triệu đồng/m2, phân khúc trung bình có giá 13-20 triệu đồng/m2 bán được 2.500 căn, còn từ 21-29 triệu đồng/m2 chỉ giao dịch được 1.200 căn và chỉ có 1.000 căn thuộc phân khúc cao cấp, có giá trên 30 triệu đồng/m2.
Bên cạnh đó, ông Quyết cũng cho rằng, thị trường bất động sản đang hứa hẹn những tín hiệu tốt trong thời gian tới. Điều này được thể hiện qua việc chỉ số giá bán đã tăng từ 5-15%, cá biệt có dự án còn tăng tới 20%.
Hiện nhu cầu bất động sản ở Hà Nội vẫn đang rất lớn. Song, các chủ đầu tư cũng nên cẩn trọng trong việc định giá thành sản phẩm khi nhiều dự án “đắp chiếu” đang được tái khởi động, dự báo, thời gian tới sẽ có thêm khoảng 7.000 căn hộ mới được tung ra thị trường, vị lãnh đạo phân tích thêm.
Đồng thời, ông cũng nhấn mạnh, trong những năm tới, thị trường sẽ có những diễn biến theo chiều hướng tốt nhưng chưa thực sự mạnh. Vì vậy nên chủ đầu tư không nên “đẩy” giá lên cao để tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra bất kì lúc nào.
Đồng tình với ý kiến trên, ông Đặng Hùng Võ lưu ý thêm: Các nhà đầu tư đừng nghĩ rằng bất động sản được quan tâm thì giá sẽ lên. Việc mở bán cần phải có sự công khai, minh bạch để tạo niềm tin cho khách hàng. Vì chủ đầu tư sẽ không tồn tại được niềm tin của khách hàng không có. Bên cạnh đó, cũng cần xóa chênh lệch, để người tiêu dùng có thể tiếp cận sản phẩm trực tiếp từ chủ đầu tư.
Từ đó, ông Đặng Hùng Võ đưa ra đề xuất: Nhà nước cũng như Hiệp hội Bất động sản cần có trung tâm dự báo thị trường để đưa ra thông tin một cách minh bạch, đúng nhất, hiện thị trường bất động sản đang phát triển kiểu của người mù, không có những dự báo mà chỉ nhà đầu tư tự phân tích.